Tout savoir sur le déficit foncier et son fonctionnement

Qu’est-ce que le déficit foncier ? 

On parle de déficit foncier lorsque le propriétaire d’un bien en location nue supporte plus de charges qu’il ne perçoit de loyers. Concrètement, on peut le vulgariser de la manière suivante : 

Déficit foncier = Revenus fonciers < Charges foncières 

Cela peut arriver lorsque vous réalisez des travaux de rénovation très onéreux, par exemple. Dans ce cas de figure, et sous certaines conditions, il est possible de bénéficier d’un coup de pouce fiscal qui permet d’optimiser son investissement locatif et de réduire son imposition.  

En effet, ce déficit foncier limité à 10 700 € par an peut venir directement en déduction de votre revenu global. Concernant l’excédent, s’il y en a, il pourra être reporté et soustrait durant 6 ans de l’ensemble de vos revenus, ou pendant 10 ans de vos seuls revenus fonciers.  

Quelles sont les conditions pour en bénéficier ? 

Pour profiter des avantages fiscaux offerts par le déficit foncier, il vous faudra respecter trois conditions. 

• Tout d’abord, déclarer vos revenus sous le régime réel, qui, comme son nom l’indique, vous permettra de déduire les dépenses que vous avez véritablement effectuées durant l’année fiscale déclarée. 

• Ensuite, le bien objet du déficit doit être à usage d’habitation et loué nu pour une durée de 3 années au minimum.  

• Enfin, le logement ne doit pas connaître une période de vacances à la fin des travaux et doit être mis en location immédiatement. 

Quels sont les avantages du déficit foncier ? 

• Aucun plafonnement de niches fiscales 

L’un des principaux avantages est que le déficit foncier ne rentre pas dans le plafonnement des niches fiscales, qui est fixé à 10 000 € par an en 2022. Il est donc tout à fait possible de le cumuler avec d’autres dispositifs de défiscalisation, et de bénéficier de la réduction de 10 000 € couplée aux 10 700 € du déficit foncier. De quoi réaliser une importante économie d’impôt. 

• Un impact fiscal immédiat et proportionnel à la tranche d’imposition du contribuable 

La réduction fiscale peut être demandée immédiatement à la fin des travaux et viendra s’imputer sur l’ensemble de vos revenus. De plus, le déficit foncier est particulièrement intéressant pour les personnes situées dans une tranche marginale d’imposition (TMI). En effet, la diminution des revenus déclarés peut vous amener à changer de tranche, donc de taux d’imposition. 

Par exemple, un contribuable célibataire déclarant 75 000 € de revenu est imposé jusqu’à la tranche des 41 %. Un déficit foncier peut lui permettre de passer sous le seuil des 74 545 € et être imposé à hauteur de 30 %. Une économie d’impôt qui peut s’avérer conséquente. 

• Un engagement limité à 3 ans 

Alors que certains dispositifs fiscaux vous obligent à vous engager sur des durées pouvant atteindre 12 ans, le déficit foncier ne nécessite qu’un engagement de 3 ans (sauf cas exceptionnels, tels qu'un licenciement ou une invalidité). Au terme de celles-ci, vous pourrez récupérer votre bien et en disposer comme bon vous semble. Vous pourrez même continuer à bénéficier des avantages du déficit foncier s’il s’étale sur plus de 3 ans.  

Quelles sont les charges déductibles du revenu foncier ? 

• Les charges liées à votre emprunt bancaire (les intérêts, les frais de dossier, l’assurance…) ; 

• Les travaux de réparations et d’amélioration autorisés par la loi ; 

• Les frais de gestion de votre bien. Si vous effectuez vous-même la gestion, vous avez le droit de déduire un forfait de 20 € par logement; 

• Les impôts non récupérables auprès du locataire (taxe foncière, contribution sur les revenus locatifs…) ;  

• Les charges de copropriété qui ne sont pas récupérables auprès du locataire ;  

• Les charges locatives normalement récupérables, sur les périodes de vacance locative ; 

• Les primes d’assurances (loyers impayés, propriétaire non occupant…). 

Comment déclarer ses charges déductibles des revenus fonciers ? 

Vous devrez renseigner ces informations lors de votre déclaration des revenus fonciers, sur le formulaire n° 2044, qui sera ensuite à joindre au formulaire n° 2042, utilisé pour la déclaration des revenus classiques. 

Afin de vous prémunir en cas d’inspection, nous vous conseillons de veiller à bien conserver toutes les pièces justificatives qui pourraient vous être demandées pour prouver votre déficit foncier. 

Comment calculer le déficit foncier ? 

Il faut savoir que toutes les charges ne peuvent pas être déduites du revenu global. La partie du déficit qui résulterait des charges liées à l’emprunt bancaire ne peut être déduite que de vos revenus fonciers. 

De fait, le calcul se déroule en trois étapes. 

   1) Vous devrez rassembler toutes les informations pour établir votre déficit foncier : le montant de vos revenus fonciers bruts, les charges liées à votre emprunt bancaire et les autres charges. 

    2) Il est nécessaire de déterminer la part du déficit due aux charges d’emprunt. Pour ce faire, vous devez tout simplement les soustraire de vos revenus fonciers. Si le résultat est positif, on passe directement à l’étape suivante. En revanche, si le résultat obtenu est négatif, vous pourrez uniquement le déduire de vos revenus fonciers pendant 10 ans.  

     3) Il vous faudra calculer la part du déficit imputable aux autres charges. Si le résultat obtenu précédemment est positif (revenus fonciers — charges d’emprunt), on viendra soustraire de ce résultat le montant des autres charges. Si le total obtenu est positif, il n’y a pas de déficit foncier. En revanche, si le résultat est négatif, vous pourrez l’imputer à votre revenu global à hauteur de 10 700 € par an. Le surplus pourra être reporté pendant 6 ans sur l’ensemble des revenus et pendant 10 ans sur vos seuls revenus fonciers. 

Puisque des exemples valent mille mots, voici une mise en situation pour illustrer nos propos : 

• Revenus fonciers brut : 12 000 € 

• Charges d’emprunt : 6 200 € 

• Autres charges : 15 400 € 

Les revenus fonciers bruts déduits des charges d’emprunt s’élèvent à 5 800 € (12 000 € — 6200 €).  

Dans ce cas de figure, vous devrez soustraire les autres charges de ce montant positif obtenu : 5 800 € -15 400 € = 9 600 €. 

Ces 9 600 € viendront en déduction du revenu global. 

Peut-on cumuler la réduction d’impôt Pinel et le déficit foncier ? 

Le déficit foncier n’est pas une loi, mais un coup de pouce fiscal lié au droit applicable aux revenus fonciers. Il est donc tout à fait possible de le cumuler avec un autre dispositif de défiscalisation, comme le Pinel, qui relève du plafonnement des niches fiscales. 

Bénéficier des avantages du déficit foncier et d’un dispositif de défiscalisation est une manière très efficace et ingénieuse de baisser significativement le montant de vos impôts.