Démembrement de propriété : comment ça fonctionne ?

Qu’est-ce que le démembrement de la propriété ? 

L’article 544 du Code Civil établi le droit de propriété comme le droit réel d’user, de jouir et de disposer d’une chose, de manière exclusive, perpétuelle et absolue, dans les restrictions établies par la loi. 

On dit donc que le propriétaire d’un bien possède « l’usus », « le fructus » et « l’abusus », à savoir le droit d’user de la chose, d’en percevoir les fruits et de disposer du bien comme il le souhaite, pourvu qu’il n’en fasse pas un usage prohibé par la loi et les règlements. 

Le démembrement de la propriété va donc permettre de répartir ces privilèges du droit de propriété entre deux ou plusieurs personnes : l’usufruit et le nu-propriétaire. 

Le statut d’usufruitier 

L’usufruit confère le droit d’user d’une chose, qui est la propriété d’une autre personne, et d’en recueillir les fruits. C’est lui qui détiendra « l’usus » et « le fructus ». 

L’usufruit ne porte pas uniquement sur un bien immobilier. Il peut également s’appliquer à un compte titre ou encore une assurance vie, bien que cela soit beaucoup moins fréquent. 

Il s’agit d’un droit provisoire, car il est conditionné à la durée de vie de l’usufruitier, ce qui signifie qu’il est non transmissible aux héritiers. En effet, c’est droit viager au terme duquel le nu-propriétaire retrouvera la pleine propriété du bien sur lequel portait l’usufruit. 

Acquisition de l’usufruit 

L’usufruit peut se constituer de deux manières. 

On parle d’usufruit légal, lorsqu’il s’établit par le fait de la loi. L’usufruit s’impose d’office et indépendamment de toute disposition contractuelle. C’est le cas notamment lors d’une succession : le conjoint survivant peut choisir d’hériter de l’usufruit de la totalité des biens au décès de son conjoint. 

En parallèle, on va parler d’usufruit conventionnel lorsqu’il est constitué par la volonté de l’homme, par l’intermédiaire d’un contrat, comme dans le cas d’une donation d’usufruit. 

Dans ce cas de figure, la donation peut être définitive ou temporaire. En effet, le donateur peut choisir de donner l’usufruit d’un bien pour une durée déterminée dans le but d’aider financièrement un membre de sa famille ou un proche. 

Il est également possible d’acquérir un bien en démembrement, par exemple avec ses enfants, et de n’acquérir que l’usufruit du bien, tandis que les enfants supporteront la valeur de la nue-propriété. 

Droits et obligations de l’usufruitier 

L’usufruitier détient un certain nombre de droits, conférés par « l’usus » et le « fructus » qu’il détient, à savoir :  

• Le droit de jouir du bien directement en l’occupant lui-même, 
• Le droit de jouir du bien de manière indirecte en le louant et en en percevant les revenus 
• Le droit d’administrer le bien, en concluant des baux civils, des baux d’habitation ou des baux commerciaux (attention, pour ce dernier cas de figure, l’accord du nu-propriétaire est requis en raison du caractère très contraignant de ce bail), 
• Le droit de réaliser des améliorations ou des embellissements (sans toutefois pouvoir demander une indemnisation au nu-propriétaire). 

En contrepartie de ces droits, il est soumis à certaines obligations : 

• L’obligation d’entretien du logement (il peut être forcé par le nu-propriétaire à les réaliser), 
• L’obligation de s’acquitter des charges ordinaires : règlement de la taxe foncière, de la taxe d’habitation, des assurances ou encore des charges de copropriété. 

Calcul de la valeur de l’usufruit 

Le calcul de la valeur de l’usufruit diffère en fonction qu’il s’agit d’un usufruit définitif ou limité dans le temps. 

Dans le cadre d’un usufruit définitif, le calcul se fera en fonction de la valeur du bien et de l’âge de l’usufruitier : 

Lorsque l’usufruit est conclu pour une durée déterminée, le montant dépendra alors de la durée et de la valeur du bien, comme suit : 

Il faut savoir que l’usufruit peut s’acquérir définitivement par la possession prolongée (au-delà de 30 ans). On parle alors de prescription acquisitive. 

Fin de l’usufruit 

Si l’usufruit est définitif, il s’éteindra au décès de l’usufruitier. Comme indiqué précédemment, le droit d’usufruit n’est pas un droit cessible. 

Si l’usufruit est temporaire, celui-ci s’éteindra à la date d’expiration prévue dans le contrat. 

Le statut de nu-propriétaire 

Le nu-propriétaire, quant à lui, conserve « l’abusus », c’est-à-dire le droit de disposer du bien, tant que cela ne nuit pas à l’usufruitier.  

Acquisition de la nue-propriété 

Au même titre que l’usufruit, il est possible de devenir nu-propriétaire de manière légale, c’est-à-dire dans le cadre d’une succession, où l’enfant acquiert la nue-propriété lorsque le conjoint survivant choisi fait le choisir de recevoir l’usufruit de la totalité des biens, mais aussi par le biais d’un testament du parent décédé. 

La nue-propriété peut également s’acquérir de manière conventionnelle, par le biais d’une donation de nue-propriété sous la forme d’une vente avec rente viagère ou d’une donation avec réserve d’usufruit. 

Dans l’optique de réaliser un investissement, il est également possible de passer par le biais d’un bailleur institutionnel ou social pour acquérir la nue-propriété d’un bien neuf ou ancien. Durant la durée du démembrement convenue contractuellement et qui s’échelonnera généralement de 15 à 20 ans, c’est le bailleur qui s’occupera de la gestion du bien et de son entretien. 

Droit et obligations du nu-propriétaire 

Au même titre que l’usufruitier, le nu-propriétaire possède lui aussi un droit, qui est celui de disposer du bien, c’est-à-dire de le vendre, le modifier ou le détruire. Toutefois, ce droit est soumis à l’acceptation de l’usufruitier qui devra donner son accord sur les modalités de l’opération. 

Le nu-propriétaire est également tenu à l’obligation d’effectuer les réparations dites « extraordinaires », nécessaires à la conservation de la structure du logement, dans son intégralité générale. Cela concerne notamment la réfection de la toiture, l’étanchéité du logement, le ravalement de la façade, les travaux sur les gros murs, voûtes, poutres, digues, murs de soutènement et de clôture, ou encore l’aménagement d’un trottoir devant une porte de garage. 

Si l’usufruitier ne peut pas contraindre le nu-propriétaire à réaliser ces travaux, même s’ils sont nécessaires, il peut les réaliser en lieu et place de celui-ci, puis il pourra intenter une action récursoire devant le tribunal pour obtenir le remboursement des sommes avancées. 

Calcul de la valeur de la nue-propriété 

Dans le cadre d’une nue-propriété définitive, le calcul se fera de manière inversement proportionnelle à l’usufruit, toujours en fonction de la valeur du bien et de l’âge du nu-propriétaire : 

À savoir que les droits de donation sont calculés sur la valeur totale du bien, mais en ne prenant en compte que la nue-propriété. 

Fin de la nue-propriété 

La fin de la nue-propriété signifie que le nu-propriétaire redevient pleinement propriétaire du logement en récupérant « l’usus » et « le fructus » détenus par l’usufruitier. 

Dans le cadre d’une nue-propriété définitive, celle-ci ne prendra fin qu’au décès de l’usufruitier. En effet, si le nu-propriétaire décède avant l’usufruitier, la nue-propriété reviendra à ses héritiers. 

Dans le cadre d’une nue-propriété temporaire, celle-ci prendra fin à l’issus de la période convenue dans le contrat. 

Les avantages du démembrement de propriété 

Pour l’usufruitier 

• L’usufruitier peut occuper le logement ou choisir de le mettre en location et d’en percevoir les loyers et les intérêts, 
• Les travaux « exceptionnels », souvent onéreux, sont à la charge du nu-propriétaire, 
• Dans le patrimoine de l’usufruitier, le bien, objet du démembrement, ne sera déclaré qu’à hauteur de la valeur de l’usufruit. 

Pour le nu-propriétaire  

• Il est assuré de la bonne conservation du logement par l’usufruitier, 
• Les taxes et charges sont supportées par l’usufruitier, 
• Le bien, objet du démembrement de propriété, n’apparaît pas dans le patrimoine du nu-propriétaire, 
• Il est assuré de récupérer la pleine propriété du bien à l’extinction de l’usufruit. 

Donation de nue-propriété 

Si vous souhaitez effectuer une donation de nue-propriété à un héritier, vous bénéficierez de droit de donation réduits, car ils seront calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété. 

 À l’extinction de l’usufruit, le nu-propriétaire récupérera la pleine propriété, sans droits successoraux supplémentaires à régler, et ce, même si le bien a pris de la valeur pendant la durée du démembrement. 

Attention aux abus 

Dans le cadre d’une donation d’usufruit temporaire, il est nécessaire qu’il y ait une réelle volonté d’aider le bénéficiaire. 

Si ce n’est pas le cas et que l’administration fiscale considère que la donation a été effectuée dans le seul intérêt du nu-propriétaire, notamment pour réduire la valeur de son patrimoine et échapper au paiement de l’impôt sur la fortune immobilière (ou IFI), il risque un redressement fiscal. 

L’achat en démembrement de propriété 

Comment nous vous l’expliquions précédemment, il est possible d’acheter un bien en démembrement de propriété. Cet achat peut revêtir plusieurs formes : 

• Le démembrement simple, par exemple lorsque les parents acquièrent l’usufruit et les enfants la nue-propriété. 

• Le démembrement croisé, auquel recours généralement les couples mariés, pacsés ou en concubinage. Dans ce cas de figure, la première personne acquiert la nue-propriété de la moitié du bien et l’usufruit de l’autre moitié, tandis que la deuxième personne va acheter l’usufruit de la moitié de la partie en nue-propriété détenue par le premier, et la nue-propriété de la partie que l’autre détient en usufruit. Cela a pour conséquence qu’au décès de l’une des deux personnes, le survivant récupérera la pleine propriété de la moitié du bien et conservera l’usufruit de l’autre partie, lui assurant de pouvoir continuer d’user du bien. 

• L’achat en démembrement via une SCI, au cours duquel deux acquéreurs deviennent chacun propriétaires de la moitié des parts de la SCI et cèdent à l’autre la nue-propriété de ses propres parts, pour en conserver l’usufruit. Sur le même principe que le démembrement croisé, au décès de l’une des deux parties, le survivant récupérera la pleine propriété de la moitié des part et conservera l’usufruit de l’autre moitié des parts.