Bail Réel Solidaire (BRS) : Un Dispositif d'Accession à la Propriété Avantageux

Qu'est-ce que le bail réel solidaire (BRS) ?  

Le bail réel solidaire (BRS) est un dispositif d'accession à la propriété qui permet aux ménages modestes d'acheter un logement neuf situé en zone tendue à un prix abordable. Créé par la loi MACRON en 2015, le BRS vise à dissocier le foncier du bâti, ce qui permet de réduire le coût des logements. 

Le principe du bail réel solidaire (BRS) repose sur l'achat du logement uniquement, tandis que le terrain est loué à un Organisme Foncier Solidaire (OFS) pour un loyer faible. L'OFS détient la propriété du terrain, tandis que l'acquéreur ne possède que la partie bâtie du logement. Cela entraîne des économies significatives, généralement entre 20 % et 40 %, en fonction de la zone géographique. 

Qui peut bénéficier du bail réel solidaire (BRS) ? 

Le bail réel solidaire est accessible aux ménages modestes qui remplissent certaines conditions. Chaque organisme définit avec la collectivité des critères de sélection pour chaque opération. Les critères peuvent inclure la typologie du logement, la composition du ménage, la proximité avec le lieu de travail et d'autres éléments. De plus, il existe des plafonds de ressources à ne pas dépasser pour être éligible au BRS. 

Les avantages du bail réel solidaire (BRS) 

L'achat en bail réel solidaire (BRS) présente de nombreux avantages pour les personnes souhaitant devenir propriétaires. Voici les principaux avantages : 

• Accessibilité financière : En optant pour l'acquisition en BRS, vous pouvez devenir propriétaire d'un logement neuf à un prix abordable. Les économies réalisées par rapport à l'acquisition en pleine propriété rendent cette option financièrement avantageuse. 

• Prêts aidés par l'État : L'achat en BRS peut être financé à l'aide de prêts aidés par l'État, tels que le Prêt à Taux Zéro (PTZ). Ces prêts offrent des conditions avantageuses, favorisant ainsi l'accession à la propriété. 

• Redevance de terrain faible : En tant que propriétaire en BRS, vous payez une redevance de terrain à l'organisme foncier solidaire. Cette redevance est généralement faible, ce qui contribue à réduire les charges liées à la propriété. 

• Garantie de rachat du logement : L'organisme foncier solidaire propose généralement une garantie de rachat du logement. Cette garantie offre une sécurité supplémentaire en cas de besoin de revente du logement. 

• TVA réduite : Dans certains cas, l'acquisition en BRS peut bénéficier d'une TVA réduite. Cette réduction de la TVA permet de réaliser des économies fiscales non négligeables. 

• Abattements de taxe foncière : Parfois, l'achat en BRS peut également bénéficier d'abattements de taxe foncière. Ces abattements réduisent les charges fiscales liées à la propriété, allégeant ainsi votre budget. 

Comment devenir propriétaire en BRS ?  

Pour devenir propriétaire en BRS, vous devez suivre plusieurs étapes. Tout d'abord, vous devez trouver un logement éligible au bail réel solidaire. Ces logements sont généralement proposés par des promoteurs immobiliers ou des organismes HLM. 

Une fois que vous avez identifié un logement qui vous intéresse, vous devez vérifier si vous remplissez les critères d'éligibilité fixés par l'organisme gestionnaire du bail réel solidaire. Cela peut inclure des plafonds de ressources et d'autres conditions spécifiques. 

Ensuite, vous devrez constituer votre dossier et le soumettre à l'organisme gestionnaire du bail réel solidaire. Celui-ci examinera votre dossier et prendra une décision sur votre éligibilité. 

Si votre demande est acceptée, vous pourrez procéder à l'acquisition du logement en signant un bail réel solidaire avec l'organisme foncier solidaire. Ce bail précisera les droits et obligations de chaque partie, ainsi que le montant de la redevance de terrain à payer. 

Il est également possible de bénéficier de prêts aidés par l'État pour financer votre acquisition en BRS, tels que le Prêt à Taux Zéro (PTZ) ou le Prêt Social Location-Accession (PSLA). Ces prêts peuvent faciliter votre accession à la propriété en offrant des conditions avantageuses. 

Enfin, une fois que vous êtes propriétaire du logement en BRS, vous devrez respecter les conditions du bail, notamment en ce qui concerne l'entretien du logement et le paiement de la redevance de terrain.  

Conditions pour profiter du BRS 

Pour pouvoir profiter du bail réel solidaire (BRS), certaines conditions doivent être remplies. Les critères d'éligibilité peuvent varier en fonction de l'organisme gestionnaire du BRS, mais voici quelques conditions couramment requises : 

• Ressources limitées : Le BRS est généralement destiné aux ménages à revenus modestes ou intermédiaires. Il existe donc souvent des plafonds de ressources à respecter pour pouvoir bénéficier du dispositif. 

• Accédant à la propriété pour la première fois : Dans de nombreux cas, le BRS est réservé aux personnes qui accèdent à la propriété pour la première fois. Cependant, certaines exceptions peuvent exister, notamment pour les situations de logement précaire. 

• Utilisation à titre de résidence principale : Le logement acquis en BRS doit être utilisé comme résidence principale. Il est généralement interdit de le louer ou de le mettre en location saisonnière. 

• Engagement dans la durée : Les bénéficiaires du BRS doivent s'engager à occuper le logement pendant une durée minimale, qui peut varier selon les organismes. Cela vise à assurer la stabilité des occupants et à préserver le caractère social du dispositif. 

Cependant, il est important de noter que le bail réel solidaire présente également certaines contraintes, notamment en termes de revente du logement et de conditions d'occupation. Avant de vous engager dans un projet d'acquisition en BRS, il est essentiel de bien comprendre les droits et obligations associés à ce dispositif. 

Obligations du BRS et le cas de la revente :  

En tant que propriétaire en BRS, vous avez certaines obligations à respecter, notamment : 

• Paiement de la redevance de terrain : Vous êtes tenu de payer la redevance de terrain à l'organisme foncier solidaire. Le montant de cette redevance est fixé lors de la signature du bail et peut être révisé périodiquement. 

• Entretien du logement : Vous devez entretenir le logement en bon état et effectuer les réparations nécessaires. Cela comprend les travaux d'entretien courants ainsi que les grosses réparations. 

En ce qui concerne la revente du logement en BRS, certaines règles spécifiques s'appliquent. L'objectif est de préserver le caractère social du logement et de favoriser l'accession à la propriété pour les ménages modestes. Ainsi, lors de la revente, vous devrez : 

• Informer l'organisme foncier solidaire : Vous devez informer l'organisme foncier solidaire de votre intention de vendre le logement. Cela permet à l'organisme de connaître les conditions de la vente et d'exercer son droit de préemption. 

• Plafonnement de la plus-value : Lors de la revente, la plus-value réalisée est généralement plafonnée. Cela signifie que vous ne pourrez pas profiter pleinement de l'augmentation de la valeur du bien, afin de préserver l'accessibilité financière aux futurs acquéreurs. 

• Priorité aux ménages éligibles : Lors de la revente, l'organisme foncier solidaire peut accorder une priorité aux ménages éligibles au BRS pour l'acquisition du logement. Cela permet de maintenir le caractère social du dispositif. 

Le BRS en résumé 

Le bail réel solidaire (BRS) est un dispositif permettant d'acquérir un logement neuf à un prix abordable. En choisissant le BRS, vous devenez propriétaire du logement tout en louant le terrain à un organisme foncier solidaire. Les avantages du BRS incluent une accessibilité financière, des prêts aidés par l'État, une redevance de terrain faible, une garantie de rachat du logement, une TVA réduite et des abattements de taxe foncière. Ce modèle offre une solution intéressante pour devenir propriétaire tout en bénéficiant d'avantages financiers et fiscaux.