Immobilier Neuf, programme neuf, achat logement neuf, investissement locatif et défiscalisation partout en France

L’immobilier neuf en France

Lorsque l’on parle d’immobilier neuf en France, on distingue deux types d'achat : l'Immobilier Neuf pour habiter ou pour investir.

Chaque année plus de 400 000 logements sont construits en France ; il faudrait 100.000 logements neufs supplémentaires pour répondre à la demande actuelle. Mais pourquoi autant de demande pour investir dans ces biens neufs ? Cela s’explique par les nombreux avantages que représente l'acquisition d'un bien neuf en VEFA ( Vente en L'Etat Futur d'Achevement).

L'acquisition d'un bien immobilier neuf pour habiter 

L'acquisition d'un logement neuf pour habiter vous procurera tout d'abord une sensation de plaisir puisque vous emménagerez dans un bien qui n'a jamais été habité et répondra aux toutes dernières normes de qualité énergétiques comme la RT2012.  Vous aurez à choisir les revêtements de sols, les peintures, les matériaux que constituent les sanitaires et la cuisine, vous allez donc emménager dans un logement qui vous correspond parfaitement sans avoir dû gérer le suivi des travaux entièrement gérés par le promoteur. Vous avez également eu la possibilité de choisir l'emplacement de votre logement dans la résidence ce qui vous a permis de valider l'exposition et l'étage en fonction de vos souhaits. Ceci représente un avantage certain et non chiffrable qui incite les acheteurs à se tourner vers l'immobilier neuf.

Financièrement, vous constaterez souvent une indexation du prix par rapport à l'immobilier ancien mais bénéficierez en contrepartie d'un large panel de garanties comme le parfait achèvement, la biennale, la décennale, l'isolation phonique, la garantie financière d’achèvement .... En d'autres termes, votre logement ne devrait pas vous générer de dépenses durant les 10 premières années, exceptés les coûts de fonctionnement classiques.

Autre avantage et non négligeable, l'acquisition d'un bien immobilier neuf vous permet de bénéficier des frais de notaire réduits en comparaison à l'ancien. Taux constaté en moyenne à 2,50 % contre 7,5 % pour l'immobilier ancien, soit pour l'acquisition d'un bien d'une valeur de 200 000 € une économie de 10 000 €.

Le prêt à taux Zéro ou  PTZ est un bon levier de financement pour le primo accédant ou si vous n’êtes plus propriétaire de votre résidence principale depuis plus de 2 ans. Le PTZ est un prêt aidé par l’état pour lequel vous n’avez pas d’intérêt à rembourser. Eligible pour l’immobilier neuf mais également pour l’immobilier ancien, il permet de pouvoir financer jusqu’à 40 % du montant total de l’opération mais il est plafonné. Le Prêt à taux zéro est accordé sous certaines conditions d’éligibilité en fonction de la zone dans laquelle le bien se trouve, en fonction des revenus du demandeur.  

Enfin, dans la plupart des communes, l'acquisition d'un logement neuf vous permettra de bénéficier d'une exonération partielle de la taxe foncière durant les deux premières années.

L'acquisition d'un bien immobilier neuf pour investir 

L'achat d'un bien immobilier neuf pour investir présente plusieurs avantages liés à la fiscalité, à l’attractivité locative mais également aux coûts de fonctionnement ainsi qu’aux garanties.

L’aspect financier : Comme rappelé précédemment dans l’immobilier neuf pour habiter, l’acquisition d’un bien immobilier neuf pour investir vous permet de bénéficier des mêmes avantages à savoir le bénéfice des frais de notaire réduits ainsi qu’une exonération partielle de la taxe foncière en fonction des communes.

C’est fiscalement que l’investissement immobilier locatif se démarque de façon importante en comparaison de l’immobilier ancien puisque depuis bientôt 25 ans, l’état incite les investisseurs à acheter dans l’immobilier neuf en proposant des fiscalités attrayantes dites de défiscalisation : amortissement, réduction d’impôts… . La loi Pinel, applicable dans le neuf comme dans l’ancien , est le dispositif fiscal en vigueur à ce jour, il permet au propriétaire d’un bien immobilier neuf de bénéficier d’une réduction d’impôts pouvant aller jusqu’à 21 % du prix de revient de l’investissement. Le montant de cette réduction d’impôts est conditionné par plusieurs critères comme le montant du loyer plafonné par zone géographique, les conditions de ressources du locataire ou encore la durée de l’engagement de location du bailleur ainsi que la qualité énergétique du bâtiment. À ce propos notre site met à votre disposition un simulateur de loyer Pinel.

L’acquisition d’un bien immobilier neuf destiné à la location vous garantira d’une attractivité locative bien meilleure que dans l’immobilier ancien. En effet, contrairement aux candidats locataires des années 90, les locataires d’aujourd’hui ne privilégient pas systématiquement le charme de l’ancien mais plutôt le confort de l’immobilier neuf. Les parquets, cheminées et moulures laissent place aux placards aménagés, ascenseurs et parkings en sous-sol avec des bâtiments répondant aux toutes dernières normes énergétiques. 

D’autres statuts permettent également d’investir dans l’immobilier neuf en bénéficiant d’une fiscalité attrayante. Les statuts LMNP et LMP (Loueur Meublé Non Professionnel et Professionnel) permettent d’amortir son bien et dans certains cas de récupérer la TVA sous certaines conditions d’éligibilité. La loi COSSE quant à elle permet au bailleur de bénéficier d’une réduction d’impôts sur son revenu foncier pouvant atteindre 85%, la contrepartie étant de pratiquer un montant de loyer faible et de louer aux foyers les plus modestes (conditions de ressources plafonnées)

Faire un achat dans l’immobilier neuf présente donc plusieurs avantage grâce aux différents avantages fiscaux ainsi qu’à la sécurité et au confort qu’il apporte. L’investissement dans la pierre reste la valeur sûre et affiche une bonne rentabilité depuis de nombreuses années. Les locataires ayant changé leurs habitudes, ils préfèrent emménager dans un bien neuf ou très récent qui ne fait pas l’objet de travaux et présente les commodités de rangements de parking et ascenseur. 

La rechercher de votre logement immobilier neuf pour habiter ou investir

Si vous souhaitez réaliser un investissement dans l’immobilier, soit pour votre résidence principale ou dans l’optique de développer votre patrimoine locatif, il vous faudra donc pour cela commencer par la première étape après avoir validé votre budget :  déterminer l’emplacement idéal.

La première chose à faire lorsque vous recherchez un bien immobilier c’est de définir un secteur géographique en fonction de vos souhaits :

Pour votre résidence principale, avez-vous la nécessité d’habiter en centre-ville, à proximité des commerces ? L’accès aux transports en commun est-il pour vous et votre famille un besoin quotidien ? Ces critères viendront définir votre zone de recherche et par conséquent le prix du bien en dépendra. Tant de questions qu’il faudra appréhender avant même de vous lancer dans vos recherches. Cette première étape vous permettra de gagner du temps, lorsque vous ferez votre sélection d’appartements ou de maisons.

Pour votre investissement locatif : le secteur sera le premier critère à considérer car il faudra évidemment s’orienter sur des zones géographiques attractives en location. Le second sujet à analyser sera le type de bien à sélectionner car, en fonction des secteurs les demandes ne sont pas les mêmes. Les Studios et T1 sont en général occupés par des étudiants ou par des locataires en situation précaire. Certes la rentabilité d’un studio vous séduira car le loyer au m² est plus élevé qu’un logement plus grand mais il faut considérer que ce type de logement est susceptible de changer de locataire plus fréquemment au risque dans certaines communes de subir des périodes vacantes. Au contraire, les logements type T3, les plus recherchés, répondront à une large demande : personnes seules, couples, couples avec un ou deux enfants, personne seule avec enfant(s), colocation … ce qui permettra de louer assurément en diminuant la rotation des locataires et en minimisant le risque de vacance. Le locataire d’un T3 est en général plus stable que celui d’un Studio. Pour les logements plus grands, type 4/5 et maison, le locataire sera généralement en transition entre la vente de son bien, et l’acquisition d’un nouveau bien. C’est également le cas du locataire souvent en mobilité qui déménage régulièrement, pour ce dernier, la location sera plus rentable sur la courte durée qu’un achat. En considérant les éléments ci-dessus, le calcul de la rentabilité sera le troisième sujet à considérer :  quel montant de loyer pratiquer ? est-il cohérant par rapport au secteur géographique ? Vous aurez ensuite l’ensemble des réponses qui vous permettront de choisir votre bien immobilier neuf à vocation d’investissement locatif.

La concrétisation de l’achat d'un bien neuf 

Lorsque vous avez trouvé le bien correspondant à votre résidence principale ou votre investissement locatif en immobilier neuf, il vous suffira de signer un contrat de réservation. Quelques mois plus tard, vous deviendrez propriétaire en régularisant l’acte authentique auprès du notaire, c’est à partir de ce jour que vous commencerez à verser les différents appels de fonds qui vous seront demandés tout au long de la construction de l’ensemble immobilier. Le dernier versement de 5% interviendra le jour de la livraison du bien.

Résumé

Pour conclure, vous constaterez que l’immobilier neuf en France pour habiter ou investir présente de très nombreux avantage. Pour habiter, le confort, les garanties et l’accès aux dernières normes énergétiques conforteront votre quotidien. Pour votre investissement locatif, c’est la garantie de pouvoir louer facilement avec le minimum de vacance locative.