Tout savoir sur l’impôt sur la fortune immobilière (IFI)

Qu’est-ce que l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) ? 

Comme son nom l’indique, l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) a été instauré pour taxer les foyers fiscaux détenteurs de biens et droits immobiliers qui excèdent 1,3 million d’euros. Il est venu remplacer l’impôt sur la fortune (ISF) à la suite d’une réforme fiscale adoptée en 2018. Le Gouvernement d’Emmanuel Macron a justifié ce choix par la nécessité d’alléger la fiscalité des plus aisés, afin de ne plus les faire fuir, mais aussi de faire revenir les exilés fiscaux. 

Les différences entre l’IFI et l’ISF 

La principale distinction entre ces deux impôts réside sur l’objet de la taxation. L’impôt sur la fortune immobilière (IFI), qui porte sur les biens et droits immobiliers, est venu restreindre le champ d’application initial de l’ISF. Ce dernier portait en effet sur l’ensemble du patrimoine de l’assujetti, qu’il soit mobilier ou immobilier. De fait, les liquidités, les meubles, les actions et placements financiers, les véhicules, les œuvres d’art ou encore les bijoux et les métaux précieux non exonérés ne sont désormais plus pris en compte dans le calcul de l’impôt. Cela a eu pour conséquence d’écarter de nombreux contribuables initialement assujettis à l’ISF. 

Au-delà de ça, les modalités d’application, les taux et seuils d’imposition demeurent similaires. L’IFI est simplement venu limiter les dettes déductibles de l’impôt. 

Les personnes concernées par l’IFI 

L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) concerne les foyers fiscaux dont la valeur du patrimoine immobilier dépasse 1,3 million d’euros. En revanche, le foyer fiscal pris en compte par l’IFI diffère du foyer fiscal reconnu par l’impôt sur le revenu. Il se compose :  

• Des célibataires, veufs, divorcés, séparés ; 
• Des époux(ses), quel que soit le régime matrimonial (y compris les époux(ses) marié(e)s en n-1, ayant opté pour l'imposition distincte de leurs revenus) ; 
• Des couples pacsés ; 
• Des concubin(e)s ; 
• Des enfants mineurs dont vous (ou votre conjoint(e)) avez l'administration légale des biens. 

Un enfant majeur, rattaché à ses parents, n’est pas pris en compte dans la composition du foyer fiscal aux yeux de l’IFI, contrairement à l’impôt sur le revenu. Celui-ci constitue un foyer fiscal à part entière. 

Biens imposables au titre de l’impôt sur la fortune immobilière 

L’IFI ne concerne que le patrimoine immobilier au 1er janvier de l’année d’imposition. Parmi les biens imposables à l’impôt sur la fortune immobilière, nous pouvons retrouver :  

• Les immeubles bâtis et non bâtis détenus directement, tels que : 
• Les immeubles bâtis (à usage personnel ou mis en location) : maisons, appartements et leurs dépendances (garage, parking, cave...). La résidence principale est également à inclure, déduction faite d’un abattement égal à 30 % de la valeur vénale du bien (sauf si elle est détenue par une SCI, auquel cas il n’y a pas d’abattement) ;  
• Les bâtiments classés monument historique ; 
• Les immeubles en cours de construction au 1er janvier de l'année d'imposition ; 
• Les immeubles non bâtis (terrains à bâtir, terres agricoles). 
• Biens immobiliers ou fractions de biens immobiliers détenus indirectement par des parts de sociétés immobilières ; 
• Droits immobiliers (usufruit, droit d'usage ou d'habitation...). 

Certains biens immobiliers font l’objet d’une exonération, tels que les biens professionnels, les bois et forêts ou encore les biens ruraux liés par le biais d’un bail à long terme. 

Le calcul de l'IFI et barème d’imposition 

Le calcul de l’impôt sur la fortune immobilière se fait sur la base du patrimoine net taxable, c’est-à-dire dettes déduites : emprunts immobiliers, frais de construction ou d'amélioration, taxe foncière, etc. Ces dettes devront obligatoirement être justifiées pour être prises en compte. 

Une fois le patrimoine net taxable obtenu, un barème progressif s’applique : 

Si les contribuables sont assujettis à l’impôt dès lors que leur patrimoine excède 1,3 million d’euros, il faut savoir que le calcul de l’impôt commence dès 800 000 €. 

Exemple : 

pour un patrimoine immobilier d’une valeur nette taxable de 1 600 000 €, le calcul se fera de la façon suivante : 

800 000 x 0 % + ((1 300 000 – 800 000) x 0,5 %) + ((1 600 000 – 1 300 000) x 0,7 %) = 4 600 € 

L’impôt s’élèvera donc à 4 600 €. 

Si le contribuable déclare un patrimoine d’une valeur comprise entre 1 300 000 € et 1 400 000 €, une décote s’applique, ce qui vient réduire le montant de l’IFI. 

La formule est la suivante : 17 500 – (1,25 % x montant du patrimoine net taxable) 

Exemple :

pour un patrimoine d’une valeur de 1 380 000 €, le montant de l’impôt s’élèverait à 3 060 € selon l’application du barème dégressif. 

Décote : 17 500 – (1 380 000 x 1,25 %) = 250 € 

Montant de l’IFI : 3 060 – 250 = 2 810 €. 

Plafonnement de l’impôt sur la fortune immobilière 

Aussi appelé bouclier fiscal, le plafonnement est une garantie pour l’assujetti domicilié fiscalement en France que le montant de son impôt ne dépassera pas 75 % de ses revenus. Il s’agit d’une disposition en vertu de laquelle l’impôt ne doit pas revêtir un caractère confiscatoire. 

Le calcul du plafonnement de l’IFI est déterminé sur la base de l’ensemble des revenus français et étrangers des membres du foyer fiscal, nets de frais professionnels (après déduction des seuls déficits catégoriels, autorisée par l’article 156 du CGI), incluant aussi les revenus exonérés d’impôt sur le revenu ou soumis à prélèvement libératoire, réalisé au cours de la même année en France et à l’étranger. 

Si le montant de l’impôt dépasse ces 75 %, la fraction excédentaire vient en déduction du montant de l’impôt sur la fortune immobilière. 

Réductions applicables 

Dès lors que la résidence principale de l’assujetti n’est pas détenue par une SCI, un abattement de 30 % de la valeur vénale du bien s’applique sur le montant de son patrimoine immobilier. 

En outre, les dons réalisés à certains organismes d’intérêt général entraînent également une réduction. Le contribuable peut ainsi déduire 75 % des versements effectués (en numéraire ou par dons en pleine propriété de titres de sociétés cotées), dans la limite de 50 000 € par an. 

Déclaration et paiement de l'IFI 

La déclaration de l’impôt sur la fortune immobilière intervient en même temps que celle de l’impôt sur le revenu. Elle peut se faire en ligne ou par papier, en cas de non-accès à internet, et la date limite de dépôt dépend du mode de déclaration et du département de domicile. 

Le contribuable renseigne alors le formulaire 2042-IFI, sauf s’il ne dispose pas de revenus taxables à l'impôt sur le revenu. Auquel cas, il est tenu de remplir la déclaration 2042-IFI-COV et la déclaration 2042-IFI. 

Il doit ensuite s’acquitter du montant de l’impôt qui figure sur l’avis dédié. Le paiement est attendu avant le 15 septembre de l’année d’imposition pour les paiements dématérialisés (chèques, carte bancaire auprès d’un buraliste) et au 20 septembre pour les paiements en ligne. 

Si le montant de l’impôt s’avère supérieur à 300 €, le paiement doit obligatoirement être réalisé en ligne.