Plus-value immobilière : ce qu'il faut savoir

Qu’est-ce que la plus-value immobilière ? 

La plus-value immobilière est un impôt direct qui concerne tous les vendeurs immobiliers domiciliés en France. Il s’applique sur la différence entre le prix d’acquisition du bien et son prix à la revente. 

Si le résultat obtenu est positif, on considère qu’il y a plus-value immobilière. À l’inverse, si le résultat s’avère négatif, on parlera de moins-value immobilière. 

Toutefois, ce profit à la revente ne donne pas toujours lieu à taxation:  cela dépend du type de bien vendu, mais aussi de la situation du vendeur et de l’acquéreur. 

Les biens concernés par l’impôt 

La plus-value immobilière est calculée, comme son nom le laisse supposer, sur la revente d’un bien immobilier. Aussi, tous les biens suivants peuvent faire l’objet d’une taxation à la revente :  

• Les biens immobiliers : maisons, appartements, terrains ; 
• Les droits rattachés à un bien, comme une servitude ;  
• Les ventes effectuées par le biais d’une SCI (Société Civile Immobilière) ou d’une FPI (Fonds de Placement dans l’Immobilier) ; 
• Les échanges de biens immobiliers ; 
• Les partages de biens immobiliers ; 
• Les apports en société. 

Les exonérations de plus-value immobilière 

La plus-value immobilière à la revente d’un des types de biens précédemment cités n’est pas forcément taxée. Il existe plusieurs situations qui donnent droit à une exonération, soit liées au bien, ou au vendeur, ou à l’acquéreur.  

Les exonérations liées au bien immobilier 

La vente des biens suivants fait l’objet d’une exemption d’impôt :  

• Sa résidence principale et de ses dépendances ;  
• Un bien détenu depuis plus de 22 ans (et plus de 30 ans pour être exonéré de prélèvements sociaux) ; 
• La première vente d’un logement quand le vendeur n’a pas été propriétaire de sa résidence principale pendant 4 ans, et qu’il utilise le fruit de la vente pour construire sa résidence principale dans les 2 ans qui suivent la vente ; 
• Un bien immobilier dont la valeur est inférieure à 15 000 € ; 
• Un droit de surélévation jusqu’au 31 décembre 2022 ; 
• Un bien échangé dans le cadre de certaines opérations de remembrement. 

Les exonérations liées au vendeur  

Le vendeur peut se trouver exempté d’impôt sur la plus-value immobilière, selon ses ressources et sa situation, s’il est concerné par l'un des cas suivants :  

• Retraité : il doit justifier de revenus inférieurs à 11 276 € pour la 1re part de quotient familial (+ 3 011 € par demi-part supplémentaire) en 2020 pour une vente qui intervient en 2022. Il ne doit pas être soumis à l’IFI. 
• Propriétaire d’une carte mobilité inclusion (CMI) : idem que pour la personne retraitée. 
• Résident d’un établissement d’accueil pour personnes âgées : ses revenus doivent être inférieurs à 26 462 € pour la 1re part de quotient familial (+ 6 182 € pour la 1re demi-part supplémentaire et 4 867 € pour les demi-parts suivantes) en 2020 pour une vente en 2022, et il ne doit pas être assujetti à l’IFI. 
• Résident d’un établissement d’accueil pour adultes handicapés : Idem que pour le résident d’un établissement d’accueil pour personnes âgées. 
• Non-résident Français : exonération sans condition. 

Les exonérations liées à l’acquéreur  

La plus-value immobilière peut faire l’objet d’une exemption suivant son statut :  

• Les biens immobiliers vendus directement ou indirectement à un organisme en charge du logement social ou à un opérateur privé, qui s’engage à réaliser ou achever des logements sociaux (jusqu’au 31 décembre 2022) ; 
• Les biens immobiliers expropriés si l’indemnité sert ensuite à acheter, construire, reconstruire ou agrandir un ou plusieurs immeubles dans les 12 mois suivant la vente ; 
• Les biens cédés par un particulier ayant exercé son droit de délaissement, sous réserve du remploi de prix de cession pour acquérir, construire, reconstruire ou agrandir un ou plusieurs immeubles dans les 12 mois suivant la vente. 

Le calcul de la plus-value immobilière  

Le montant de l’impôt se base sur la différence entre le prix d’achat et le prix de revente du bien immobilier. 

Le prix d’achat correspond au prix d’acquisition auquel on ajoute les frais d’acquisition, les dépenses liées aux travaux, les divers voiries et frais de distribution. 

Le prix de vente retenu :                                                                                                                                                            il est égal au prix de la vente intègrant les charges de l’acquéreur, frais de vente déduits.  

Dans l’hypothèse d’une moins-value, c’est-à-dire d'une perte à la revente, le montant peut exceptionnellement venir en déduction de la plus-value initiée par la revente d’un autre bien. 

L’abattement sur la durée de détention 

Un abattement va s’appliquer sur le montant de la plus-value calculée, dont le pourcentage dépend du nombre d’années de détention du bien immobilier. Deux taux distincts sont appliqués, car la base de calcul pour l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux diffère : 

Les abattements exceptionnels  

Les ventes liées à des opérations d’urbanisme ou de revitalisation du territoire peuvent faire l’objet d’un abattement de 70 %. Il s’applique si l’acquéreur s’engage à démolir les constructions existantes pour reconstruire un ou plusieurs bâtiments d’habitation collectifs, sous certaines conditions. Il concerne les promesses de vente signées entre le 1er janvier 2021 et le 31 décembre 2023. Il peut être majoré à 85 % si la moitié des constructions ou plus est consacrée à la création de logements sociaux ou intermédiaires. 

Les travaux doivent être réalisés dans un délai de 4 ans suivant l’acquisition. 

Cependant, cet abattement ne s’applique pas si le vendeur et l’acheteur sont de la même famille (conjoint, partenaire de pacs, concubin, ascendant, descendant). 

Un abattement exceptionnel de 70 % était également possible pour les ventes opérées en zones tendues A et A bis, aux mêmes conditions qu’exposé ci-dessus. Il concernait les promesses de vente effectuées entre le 1er janvier 2018 et le 31 décembre 2020, et dont la cession interviendrait au plus tard le 31 décembre 2022. 

Le taux d’imposition  

La plus-value immobilière est imposée à 19 %, au titre de l’impôt sur le revenu. Une taxe supplémentaire, variant de 2 % à 6 %, s’applique lorsqu’elle excède 50 000 €. 

Exemple de calcul de plus-value immobilière 

Vous vendez un bien immobilier que vous détenez depuis 17 ans. Acheté 145 000 € et revendu 173 000 €, votre plus-value s’élève à 28 000 €. 

Un abattement de 6 % par an s’applique dès la 6e année de détention, soit 72 % (6 % x 12). Le montant de l’abattement s’élève donc à 20 160 € (28 000 € x 72 %). Vous devrez donc déclarer un revenu de 7 840 € (28 000 € – 20 160 €). 

Vous bénéficiez également d’un abattement sur les prélèvements sociaux, de 1,65 % à compter de la 6e année de détention, soit 19,8 % (1,65 % x 12). L’abattement s’élève donc à 5 544 € (28 000 € x 19,8 %), ce qui signifie que vous ne paierez les prélèvements sociaux que sur 22 456 € (28 000 € -5 544 €). 

Pour finir, votre plus-value sera imposée au titre de l’impôt sur le revenu, au taux de 19 %. 

Le montant de l’impôt s’élèvera donc à 1 489,60 € (7 840 € x 19 %). 

La déclaration de la plus-value immobilière 

C’est le notaire qui se charge des formalités de la plus-value immobilière lors de la régularisation de la vente. Il effectue le calcul de la plus-value, procède à sa déclaration, puis règle l’impôt auprès des services de la publicité foncière du lieu de situation du logement. 

De son côté, le vendeur doit indiquer le montant de sa plus-value lors de la déclaration de ses revenus.