Investissement locatif : Comment se protéger contre les risques.

Vous avez fait le choix d’investir dans l’immobilier neuf ou ancien en vue de louer. Votre projet est parfaitement ficelé : bien d’exception, emplacement idéal, régime fiscal avantageux… Investir dans la pierre revêt de nombreux avantages, néanmoins, tout ne peut pas être contrôlé. Le choix d’un mauvais locataire ou la dégradation anormale de votre bien peut entraîner des dépenses considérables susceptibles de mettre en péril votre investissement. Il est donc préférable de prendre des garanties afin de se prémunir contre ce type d’incidents. 

Garanties contre les impayés

Bien choisir son locataire 

Cela peut paraître évident, mais il faut se montrer particulièrement attentif au choix de son locataire. Il vous faudra sélectionner un candidat dont les revenus lui permettent de supporter le loyer et les charges afférentes à votre logement, mais aussi d’avoir un reste à vivre suffisant. Il est généralement exigé que le total des revenus du locataire soit au moins égal à trois fois le montant du loyer. Il sera également nécessaire de bien vérifier que le dossier du candidat soit éligible aux garanties que vous souhaitez souscrire en parallèle. Enfin, il faudra porter une attention toute particulière aux documents justificatifs fournis. En effet, personne n’est à l’abri d'être trompé par des documents falsifiés pour "faire passer" un dossier. 

Garant physique  

Également appelé caution, le garant s’engage à payer le loyer et les charges en cas de défaillance du locataire. On dénombre deux types de garant : 

• La caution « simple », que vous pourrez solliciter uniquement si, après l’avoir contacté dans un premier lieu, le locataire ne peut pas régler lui-même ses dettes. 
• La caution « solidaire », à qui vous pourrez demander le remboursement des dettes, sans passer par le locataire. C’est le type de caution le plus prisé par les propriétaires. 

De la même manière que pour le locataire, il faudra vérifier la bonne solvabilité du garant et la fiabilité des documents fournis. 

L’engagement du garant doit être consigné par un écrit appelé « acte de cautionnement » et indiquer la nature des sommes qu’il sera tenu de rembourser en cas de défaillance du locataire : loyer, charges, impôts, réparations locatives ou encore indemnité d’occupation. 

À noter que cet engagement ne peut être illimité, il est donc primordial de spécifier sa durée dans l’acte. Sans cela, le garant peut procéder à sa résiliation, qui sera alors effective au terme du contrat de location en cours, sans prendre en compte la tacite reconduction ou le renouvellement du bail de location. 

La garantie des loyers impayés (GLI) 

Il s’agit d’une garantie permettant une prise en charge dans plusieurs situations : 

• L’indemnisation des loyers et charges impayés non réglés par le locataire, du premier impayé jusqu’à la date de son départ (somme plafonnée en moyenne à 80 000 € )  
• L’indemnisation des dégradations immobilières constatées sur l’état des lieux de sortie, dans le cas où elles ne seraient pas prises en charge par le locataire par manque de moyens, mais aussi les loyers perdus pendant la période de remise en état du logement. (Somme plafonnée en moyenne à 7500 € par déclaration) 
• L’indemnisation des loyers perdus durant la période de non-location causée par le départ soudain et imprévisible du locataire (décès, abandon de domicile). 
• L’indemnisation des frais de procédure intentée contre le locataire pour obtenir le remboursement des impayés ou des frais d'expulsion. 

Pour souscrire la garantie des loyers impayés, il faut que le locataire soit solvable et sans risque, c’est-à-dire qu’il ne doit pas être en situation d’impayé ou dans une situation fragile (non-titulaire d’un CDI). Pour vérifier cela, plusieurs justificatifs seront à joindre à votre demande (contrat de travail, bulletins de salaire, dernier avis d’imposition…). Vous ne pourrez cependant pas cumuler un garant et la GLI (Garantie de Loyers Impayés), sauf dans le cas où le locataire est un étudiant. 

Les cotisations représentent entre 2,75% et 4,5% du montant des loyers, en fonction des garanties souscrites. Toutefois, ces cotisations sont entièrement déductibles des revenus fonciers. 

Enfin, cette garantie ne pourra être souscrite dans le cas des locations de courte durée comme la location saisonnière. 

Dispositif VISAL 

Remplaçant la garantie des risques locatifs (GRL), il s’agit d’une caution accordée par Action Logement à une personne désireuse de louer un logement. En cas d’impayé de loyers et de charges, Action Logement indemnise le propriétaire du montant de la dette, puis se retourne ensuite vers le locataire pour obtenir le remboursement. Ce dispositif se substitue au garant. 

Le dispositif VISAL s’appliquera pour les loyers charges comprises d’un maximum de 1 500 € à Paris, de 1 300 € en province et dans la limite de 36 mensualités impayées. 

Il prendra également en charge la dégradation locative à hauteur de 2 mois de loyer charges comprises. 

Garantme 

Issus d’un partenariat entre les assureurs GALIAN et MMA, Garantme se substitue à un garant traditionnel. 

Les locataires qui en font la demande doivent déposer un dossier complet qui justifie de leur éligibilité. L’assurance garantit donc la certification des pièces justificatives fournies par le locataire, la prise en charge des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à hauteur de 96 000 € sur toute la durée de la location, mais aussi une procédure juridique totalement gérée et prise en charge par l’organisme. 

Garantie contre la dégradation 

Dépôt de garantie 

Automatiquement exigé lors de la conclusion du bail de location et équivalant à un mois de loyer hors charges, le dépôt de garantie a pour but de couvrir d’éventuels manquements du locataire à son départ du logement : réparations locatives à la suite de dégradations mais également impayés de charges ou de loyer. 

Il est versé par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers, comme l’avance loca-pass d’Action Logement ou encore le fonds de solidarité pour le logement (FSL). 

Assurance propriétaire non-occupant (PNO) 

Imposée depuis 2015 par la loi ALUR aux propriétaires d’un logement en copropriété, l’assurance PNO assure le bien, dans lequel vous ne résidez pas, en cas de survenance d’un sinistre (incendie, dégât des eaux, vandalisme, catastrophe naturelle, bris de glace…). Elle couvrira également votre responsabilité civile de propriétaire. 

En effet, dans le cas où votre logement est vide ou que votre locataire a donné congé, et qu’un sinistre se déclare, vous serez responsable de ce sinistre. L’assurance propriétaire non-occupant prendra alors en charge les frais afférents, en fonction des options choisies : réparation, dommages subis, loyers perdus ou encore le remboursement des mensualités du prêt immobilier. Dans le cas où vous n’êtes pas assuré, c’est à vous que reviendra le règlement des frais liés au sinistre.  

Elle prendra également en charge les sinistres qui ne seraient pas couverts par l’assurance de la copropriété ou celle du locataire. 

Enfin, son montant varie entre 1,5% et 4% du montant du loyer en fonction des options choisies et comme pour la GLI, les cotisations sont entièrement déductibles des revenus fonciers. 

Garantie contre les dégradations locatives de la GLI 

Comme évoqué plus haut dans notre paragraphe dédié à la garantie des loyers impayés, vous pouvez faire le choix de souscrire à une offre complémentaire qui vous permet d’être indemnisé en cas de dégradation ou de destruction de votre bien immobilier. Le montant de la prise en charge variera en fonction des assurances et des options choisies. 

Attention à l’état des lieux 

Encore une fois, cela peut paraître évident, mais il est nécessaire de se montrer particulièrement vigilant lors de l’état des lieux : murs, sols, équipements, joints, installations sanitaires… En effet, une fois l’acte signé par les parties, il ne sera pas possible de revenir dessus si vous vous rendez compte plus tard qu’une dégradation qui  n’aurait pas été mentionnée et cela ne pourra pas être récupéré sur le dépôt de garantie ou une autre assurance souscrite.