Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) : une solution durable entre logement social et privé

Qu’est-ce que le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) ?

Une réponse aux tensions du marché locatif

Le marché immobilier français est aujourd’hui confronté à une double problématique : une offre de logements insuffisante dans les zones tendues, et un accès au logement de plus en plus difficile pour les classes moyennes. Trop "riches" pour être éligibles au logement social, mais pas suffisamment pour supporter les loyers du marché privé, ces ménages se retrouvent souvent sans solution pérenne. C’est pour répondre à cette situation que l’État a mis en place le Logement Locatif Intermédiaire (LLI).

Ce dispositif vise à proposer des logements neufs, bien situés et aux loyers modérés, réservés à des locataires dont les revenus sont encadrés. Il permet ainsi d’offrir une alternative concrète entre le logement social et le marché privé, tout en incitant les investisseurs institutionnels à contribuer activement à la création de logements abordables.

Entre logement social et marché libre

Le LLI s’adresse à une cible bien définie : les ménages dits « intermédiaires », c’est-à-dire ceux dont les revenus dépassent les plafonds du logement social, mais qui peinent à accéder à des logements dans le parc privé, souvent plus onéreux. Pour eux, le LLI représente une opportunité de se loger dans des zones dynamiques (comme l’Île-de-France, Lyon, Bordeaux ou Toulouse) à un loyer inférieur de 10 à 15 % à celui du marché.

Ce positionnement intermédiaire permet de renforcer la mixité sociale dans les quartiers et de fluidifier l’ensemble du marché du logement. Les locataires peuvent accéder à des biens récents et bien situés, tandis que les bailleurs bénéficient de conditions fiscales attractives, à condition de respecter les engagements du dispositif.

Le principe du « Pinel institutionnel »

Le LLI est parfois surnommé le « Pinel institutionnel » car il reprend certaines caractéristiques du dispositif Pinel (notamment les plafonds de ressources et de loyers), mais en s’adressant exclusivement à des investisseurs institutionnels ou à des personnes morales (comme les SCI ou les SCPI). En contrepartie de loyers plafonnés et d’un engagement locatif d’une durée de 20 ans, l’investisseur bénéficie :

Pourquoi le LLI a-t-il été créé ?

Le besoin d’un habitat accessible pour les classes moyennes

Depuis plusieurs années, les classes moyennes se retrouvent dans une position délicate sur le marché immobilier. Elles gagnent trop pour bénéficier d’un logement social, mais pas assez pour accéder sereinement à une location dans le parc privé, notamment dans les grandes villes où les loyers ont connu une forte hausse. Ce "sas perdu" entre les deux extrêmes a longtemps été ignoré par les politiques publiques.

Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) a été pensé comme une réponse concrète à cette injustice silencieuse. Il vise à loger ceux qui travaillent souvent au cœur des bassins d’emploi – infirmiers, enseignants, techniciens, cadres intermédiaires – mais qui peinent à vivre à proximité de leur lieu de travail. Grâce à des loyers encadrés et des logements bien situés, le LLI permet de leur offrir un accès digne et stable au logement, sans compromis sur la qualité.

Encourager la production de logements neufs en zones tendues

En plus de son objectif social, le LLI répond à un impératif économique et structurel : la production de logements neufs là où ils sont le plus nécessaires. Les zones dites "tendues" (Île-de-France, grandes métropoles, littoraux attractifs...) connaissent un déséquilibre croissant entre l’offre et la demande de logements. Résultat : des prix qui flambent, une pénurie de biens accessibles, et des mobilités freinées.

En incitant les acteurs institutionnels à investir dans la construction ou la réhabilitation de logements intermédiaires, l’État soutient indirectement l’activité du secteur du bâtiment tout en participant à la régulation du marché locatif. Le LLI s’inscrit donc dans une logique de long terme, visant à renforcer l’offre locative abordable là où elle fait défaut.

Par ailleurs, le LLI favorise une meilleure répartition des populations sur le territoire et contribue à désenclaver certaines zones urbaines. C’est aussi un levier efficace pour promouvoir la mixité sociale au sein des projets immobiliers, en imposant parfois un pourcentage minimal de logements sociaux dans les programmes intégrant du LLI.

Quels sont les critères d’éligibilité d’un logement en LLI ?

Type d’opération éligible : neuf, transformation ou acquisition-amélioration

Pour qu’un logement soit éligible au dispositif du Logement Locatif Intermédiaire (LLI), il doit répondre à des critères précis liés à sa nature. Le plus souvent, il s’agit de logements issus de programmes neufs. Toutefois, le LLI ne se limite pas à la construction : il englobe également des opérations de transformation de locaux existants, dès lors qu’ils n’étaient pas initialement destinés à l’habitation.

Une autre voie possible repose sur l’acquisition suivie de travaux d’amélioration, à condition que ces travaux permettent une réelle montée en performance énergétique. Cette exigence vise à encourager une offre qualitative et durable, en ligne avec les objectifs de transition écologique du secteur immobilier.

Localisation géographique : des zones à fort enjeu

Le dispositif LLI est exclusivement réservé à des zones géographiques caractérisées par une forte demande locative. Ces zones sont définies par l’État et correspondent aux périmètres déjà établis pour d’autres dispositifs d’investissement locatif comme le Pinel. Il s’agit principalement des zones :

• A bis : cœur de Paris et certaines communes limitrophes très tendues ;
• A : agglomérations comme Lyon, Marseille, Lille, Montpellier ;
• B1 : grandes agglomérations régionales, villes avec forte pression démographique ;
• ainsi que des secteurs spécifiques tels que les PPA (projets partenariaux d’aménagement), ORT (opérations de revitalisation du territoire), GOU, OPAH ou encore certaines zones d’accélération industrielle.

Le zonage est apprécié à la date du dépôt du permis de construire. Ce ciblage géographique assure que les logements en LLI soient construits là où ils sont réellement nécessaires, tout en renforçant l’attractivité des programmes immobiliers concernés.

Conditions de mixité sociale : un levier d’intégration urbaine

La dimension sociale du LLI ne s’arrête pas aux plafonds de loyers ou de ressources. Le dispositif impose aussi une condition de mixité dans les ensembles immobiliers. Pour être éligible, un programme intégrant des logements intermédiaires doit répondre à l’une des deux conditions suivantes :

• Soit être situé dans une commune comportant plus de 25 % de logements locatifs sociaux (hors accession sociale) ;
• Soit faire partie d’un ensemble immobilier où au moins 25 % des logements sont des logements sociaux (type PLUS, PLAI ou PLS).

Cette exigence permet de favoriser des quartiers équilibrés, où cohabitent différentes catégories de population. Elle participe à la lutte contre la ségrégation urbaine, tout en garantissant un ancrage social fort pour les projets bénéficiant du statut LLI.

• d’une TVA réduite à 10 % sur l’acquisition du bien ;
• d’un crédit d’impôt sur les sociétés (équivalent au montant de la taxe foncière sur 20 ans) ;
• et de conditions d’investissement sécurisées dans des zones à forte demande locative.

Ce dispositif se distingue donc du Pinel « grand public » en ciblant des opérations à plus grande échelle, souvent portées par des promoteurs, bailleurs sociaux ou investisseurs professionnels. Il s’intègre dans une logique de développement du parc locatif à l’échelle nationale, avec un cadre réglementaire précis et des objectifs sociaux et économiques bien définis.

Qui peut investir dans un logement en LLI ?

Les personnes morales uniquement : SCI, SCPI, foncières…

Contrairement à d’autres dispositifs d’investissement locatif comme le Pinel, le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) n’est pas accessible aux personnes physiques à titre individuel. Il s’adresse exclusivement aux personnes morales, c’est-à-dire à des entités juridiques distinctes d’un particulier.

Parmi les structures éligibles, on retrouve notamment :

• les SCI (Sociétés Civiles Immobilières), souvent utilisées pour la gestion familiale du patrimoine ;
• les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier), qui permettent une gestion collective de biens immobiliers ;
• les foncières privées ou publiques, spécialisées dans le développement et la gestion d’actifs immobiliers ;
• les organismes HLM ou les sociétés d’économie mixte ;
• ainsi que toute société soumise à l’impôt sur les sociétés ou en étant légalement exonérée.

Cette exigence structurelle permet de garantir que les opérations LLI soient portées par des acteurs professionnels, capables de répondre aux obligations de gestion, de transparence et de déclaration imposées par le dispositif. Pour les particuliers souhaitant en profiter, la création d’une SCI constitue une voie d’accès possible, à condition de respecter l’ensemble des critères.

Le rôle croissant des investisseurs institutionnels

Le développement du LLI s’inscrit également dans une dynamique de renforcement du rôle des investisseurs institutionnels dans la production de logements. Ces acteurs – compagnies d’assurances, caisses de retraite, banques, filiales d’Action Logement, etc. – sont incités à orienter une partie de leurs placements vers l’immobilier résidentiel, en contrepartie d’avantages fiscaux.

Le LLI représente pour eux une opportunité d’investir dans un produit immobilier sécurisé, encadré et à fort potentiel social. Les revenus locatifs sont stables, la demande locative est forte dans les zones ciblées, et les avantages fiscaux (TVA réduite, crédit d’impôt sur les sociétés) renforcent la rentabilité à long terme.

Ce retour des investisseurs institutionnels dans le logement est aussi encouragé par les pouvoirs publics, qui voient dans le LLI un outil structurant pour revitaliser le marché immobilier et répondre à l’urgence du logement abordable dans les grandes agglomérations.

Comment fonctionne le dispositif en pratique ?

Un engagement de location de 20 ans

Le cœur du dispositif LLI repose sur un engagement fort de la part de l’investisseur : le logement doit être loué pendant une durée minimale de 20 ans, à titre de résidence principale. Cette durée n’est pas anodine. Elle permet de garantir une stabilité dans l’offre de logements à loyers modérés dans les zones où la tension locative est forte.

Cet engagement démarre à la livraison du logement. Il s’accompagne d’une clause de flexibilité : à partir de la 11e année, une partie des logements (jusqu’à 50 %) peut être revendue, puis l’ensemble à partir de la 16e année, sous certaines conditions. Ce mécanisme permet aux investisseurs de disposer d’une marge de manœuvre tout en assurant un parc locatif pérenne pour les collectivités.

Des plafonds de loyers et de ressources à respecter

Le dispositif impose des conditions strictes sur les loyers pratiqués et sur les ressources des locataires. Ces critères sont directement alignés avec ceux du dispositif Pinel, mais adaptés aux contraintes de l’investissement institutionnel.

Les plafonds de loyers varient en fonction de la zone géographique du logement (zones A bis, A ou B1) et sont réévalués chaque année. Ils visent à maintenir les loyers environ 10 à 15 % en dessous du prix du marché libre.

Les plafonds de ressources, quant à eux, sont définis en fonction de la composition du foyer et de la zone géographique. Ils permettent de cibler les ménages dits "intermédiaires", c’est-à-dire ceux qui dépassent les plafonds des HLM sans pour autant pouvoir louer facilement dans le parc privé.

Ces plafonds doivent être respectés à l’entrée dans les lieux. Le locataire s’engage à occuper le logement en tant que résidence principale, avec un bail classique (souvent de 3 ans renouvelables).

Obligation de déclaration et suivi administratif

Le cadre réglementaire du LLI impose un suivi rigoureux de chaque opération. L’acquéreur a l’obligation de transmettre à l’administration un certain nombre d’informations, dès la signature du contrat de réservation ou du permis de construire, et tout au long de la durée de l’engagement locatif.

Ces déclarations, à effectuer via une téléprocédure dédiée, portent notamment sur :

• l’identité de l’opérateur et de l’acquéreur ;
• la localisation et la nature du projet ;
• le rattachement du programme à un ensemble immobilier intégrant des logements sociaux ;
• les caractéristiques des logements concernés ;
• le suivi des engagements locatifs dans le temps.

En cas de manquement à ces obligations déclaratives, des pénalités financières peuvent s’appliquer. Le dispositif est donc réservé à des investisseurs organisés, capables de gérer cette part administrative avec sérieux, ou accompagnés par des professionnels aguerris à ces montages.

Quels sont les avantages fiscaux du LLI ?

TVA réduite à 10 %

Le premier avantage majeur du dispositif LLI est l’application d’un taux de TVA réduit à 10 % sur l’achat du logement, au lieu du taux classique de 20 %. Cette réduction s’applique dès lors que le bien est destiné à la location dans le cadre du dispositif, et que l’ensemble des conditions d’éligibilité sont respectées.

Ce taux réduit permet une économie immédiate sur le prix d’acquisition. Concrètement, pour un bien immobilier neuf d’une valeur de 250 000 €, la TVA à 10 % représente un gain de 25 000 € par rapport à une acquisition classique. C’est un levier puissant pour améliorer la rentabilité de l’opération dès le départ.

Crédit d’impôt sur les sociétés équivalent à la taxe foncière

À partir de 2023, le régime du LLI a évolué : l’exonération de taxe foncière a été remplacée par une mesure plus favorable à long terme pour les investisseurs soumis à l’impôt sur les sociétés. Le dispositif prévoit désormais un crédit d’impôt sur les sociétés (IS) équivalent au montant de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB).

Ce crédit d’impôt est accordé chaque année pendant une durée maximale de 20 ans et couvre également certaines taxes additionnelles (hors enlèvement des ordures ménagères). Il est d’un montant égal à ce que l’investisseur aurait dû payer en taxe foncière, ce qui représente une économie substantielle sur la durée.

Ce mécanisme a un double avantage : il allège la fiscalité foncière du propriétaire tout en assurant aux collectivités locales de continuer à percevoir la TFPB, puisque le manque à gagner est compensé par l’État. C’est un équilibre entre incitation fiscale et financement public local.

Un impact financier concret pour les investisseurs

Combinés, ces deux dispositifs – TVA réduite et crédit d’impôt sur les sociétés – offrent un levier d’optimisation fiscale particulièrement intéressant pour les personnes morales. L’effet cumulé se traduit par :

• une réduction du coût d’acquisition dès la signature de l’acte ;
• une diminution significative des charges foncières sur 20 ans ;
• une meilleure maîtrise de la rentabilité nette d’exploitation ;
• une valorisation progressive du bien dans un marché tendu.

À cela s’ajoute la stabilité des revenus locatifs, rendue possible par une demande forte dans les zones ciblées et par des loyers encadrés qui restent attractifs. Le LLI devient ainsi une solution patrimoniale de long terme, idéale pour sécuriser des placements tout en répondant à un besoin social réel.

Quels bénéfices pour les locataires ?

Des loyers modérés, inférieurs au marché

Le principal atout du Logement Locatif Intermédiaire pour les locataires réside dans son niveau de loyer. Les loyers sont encadrés par des plafonds, fixés par décret en fonction de la zone géographique du logement, de sa taille et de son mode d’occupation. En pratique, cela signifie des loyers inférieurs de 10 à 15 % par rapport au marché libre.

Pour un ménage vivant en zone tendue, cela représente une économie significative chaque mois, tout en accédant à un bien immobilier de qualité. Le LLI permet ainsi de soulager le budget logement des classes moyennes, sans sacrifier la localisation ou le confort.

Des logements récents, bien situés et de qualité

Les logements en LLI sont généralement issus de programmes neufs ou de transformations profondes de bâtiments existants. Ils respectent les dernières normes en matière d’isolation, de performance énergétique et d’accessibilité. Cela garantit aux locataires un cadre de vie moderne, confortable et peu énergivore.

De plus, le LLI étant réservé aux zones où la demande locative est forte, les logements se situent dans des quartiers dynamiques, proches des transports, des écoles, des commerces et des bassins d’emploi. Le locataire bénéficie ainsi d’un logement bien intégré à son environnement quotidien, avec un bon niveau de services et d’équipements.

Une alternative aux logements sociaux

Le LLI s’adresse à une catégorie de la population trop souvent oubliée : celle qui ne remplit plus les critères d’accès au logement social, mais qui ne dispose pas pour autant des moyens de se loger facilement dans le parc privé. Pour ces ménages « entre deux mondes », le LLI constitue une alternative concrète et efficace.

Sans stigmatisation, sans démarches administratives complexes, le LLI propose un cadre simple, encadré, avec un bail classique et une stabilité dans le temps. C’est une solution précieuse pour les familles, les jeunes actifs ou les travailleurs de la classe moyenne qui souhaitent se rapprocher de leur lieu de travail tout en gardant un loyer supportable.

Investir en LLI : pour quels profils ?

Un placement adapté à une stratégie patrimoniale long terme

Le Logement Locatif Intermédiaire n’est pas un dispositif de défiscalisation rapide : c’est un outil d’investissement immobilier durable, destiné à ceux qui souhaitent construire un patrimoine solide et sécurisé dans le temps. Avec un engagement locatif de 20 ans et une fiscalité favorable, le LLI s’adresse naturellement aux investisseurs qui privilégient une vision à long terme, fondée sur la stabilité des revenus et la valorisation progressive du bien.

Il séduit notamment les foncières privées, compagnies d’assurance, caisses de retraite et bailleurs institutionnels qui y voient un produit à la fois fiable et responsable, répondant à une réelle demande sociale. Ce type d’investissement permet également de lisser le risque locatif grâce à des logements implantés dans des zones dynamiques où la demande est structurellement forte.

Une solution pour les particuliers via la SCI

Si le dispositif LLI est réservé aux personnes morales, cela ne signifie pas que les particuliers en sont totalement exclus. En créant une SCI (Société Civile Immobilière), un foyer ou un groupe d’investisseurs peut accéder à ce dispositif, à condition de respecter l’ensemble des conditions légales et fiscales.

La SCI permet de mutualiser un investissement entre plusieurs associés, souvent issus d’une même famille, tout en bénéficiant d’un cadre juridique souple. Elle facilite la gestion locative, la transmission du patrimoine et offre une transparence fiscale. Dans le cadre du LLI, cette structure est idéale pour des ménages souhaitant diversifier leur patrimoine et bénéficier d’un dispositif sécurisé sur le long terme.

Des promoteurs ou opérateurs spécialisés peuvent d’ailleurs accompagner les particuliers dans la création de leur SCI et la gestion administrative du bien, rendant l’investissement plus accessible même à ceux qui ne sont pas aguerris au montage immobilier.

LLI vs dispositif Pinel : les différences à connaître

Bien que le LLI et le dispositif Pinel partagent plusieurs points communs (plafonds de loyers et de ressources, zonage, objectif locatif), ils diffèrent profondément dans leur philosophie et leur mode d’accès :

• Public visé : le Pinel est ouvert aux particuliers, le LLI est réservé aux personnes morales ;
• Durée d’engagement : 6 à 12 ans pour le Pinel, 20 ans pour le LLI ;
• Avantage fiscal : réduction d’impôt sur le revenu pour le Pinel, crédit d’impôt sur les sociétés (ou équivalent exonération TFPB) pour le LLI ;
• Objectif : le Pinel vise à encourager l’investissement locatif individuel, le LLI s’inscrit dans une logique plus institutionnelle, axée sur la création massive de logements abordables.

En résumé, le LLI complète parfaitement les autres dispositifs existants en élargissant la palette des solutions à disposition des investisseurs, tout en répondant à un besoin social non couvert par le marché classique.

Où trouver des logements locatifs intermédiaires ?

Les zones tendues ciblées par le dispositif

Le Logement Locatif Intermédiaire est destiné à répondre aux besoins de logement dans les zones dites "tendues", c’est-à-dire les territoires où la demande locative dépasse largement l’offre disponible. Ces zones sont définies par l’État, notamment dans le cadre du zonage applicable aux dispositifs Pinel, et comprennent :

• Zone A bis : Paris et sa proche couronne (Boulogne-Billancourt, Levallois-Perret, Neuilly-sur-Seine, etc.) ;
• Zone A : agglomérations comme Lyon, Marseille, Lille, Montpellier, et d’autres grandes métropoles ;
• Zone B1 : villes attractives à taille moyenne, situées en périphérie des grandes agglomérations, ou sur les littoraux dynamiques ;
• ainsi que certains territoires de projet comme les PPA (Projets Partenariaux d’Aménagement), ORT (Opérations de Revitalisation du Territoire), OPAH, GOU ou ZAE en transformation.

Ces zones ont été sélectionnées pour leur dynamisme économique, leur pression démographique, ou leur besoin de renouvellement de l’offre de logements. Le LLI y permet de loger des ménages actifs là où les loyers du marché sont devenus difficilement accessibles.

Exemple de villes concernées et typologie de l’offre

Concrètement, les programmes en LLI sont aujourd’hui présents dans de nombreuses villes à forte attractivité. On peut citer notamment :

• En Île-de-France : Paris intra-muros, mais aussi Nanterre, Clichy, Saint-Denis, Villejuif, Ivry-sur-Seine ou encore Versailles ;
• En région PACA : Marseille, Aix-en-Provence, Nice ;
• En Nouvelle-Aquitaine : Bordeaux, La Rochelle, Biarritz ;
• En Occitanie : Toulouse, Montpellier, Perpignan ;
• En Auvergne-Rhône-Alpes : Lyon, Annecy, Grenoble, Chambéry ;
• Sur le littoral atlantique ou méditerranéen : des communes touristiques où les résidences secondaires pèsent sur l’offre locative à l’année.

Les logements concernés sont majoritairement issus de programmes immobiliers neufs, souvent intégrés dans des ensembles mixtes comprenant des logements sociaux et des logements libres. On y trouve aussi bien des studios et T2 pour les jeunes actifs, que des T3 ou T4 pour des familles, toujours avec des prestations modernes et conformes aux normes RE2020 ou BBC.

Les candidats à la location peuvent consulter les sites de promoteurs, les plateformes spécialisées en location intermédiaire ou se renseigner auprès des mairies et bailleurs institutionnels pour découvrir les programmes en cours.

Quels sont les risques et contraintes ?

Une durée d’engagement longue

Le principal point de vigilance pour les investisseurs en Logement Locatif Intermédiaire réside dans la durée d’engagement locatif. En effet, le propriétaire doit s’engager à louer le bien pendant une durée de 20 ans en respectant l’ensemble des conditions du dispositif.

Cette exigence permet d’assurer une stabilité du parc de logements à loyers modérés, mais elle impose également une immobilisation du capital sur le long terme. Si le bien peut être revendu partiellement dès la 11e année, puis en totalité à partir de la 16e année, ces cessions restent encadrées et limitées. Il est donc essentiel d’avoir une vision patrimoniale à long terme avant de se lancer.

Le respect strict du cadre légal

Le LLI repose sur un ensemble de règles fiscales, sociales et administratives très précises. Cela inclut :

• le respect des plafonds de loyers et de ressources des locataires ;
• la destination du logement à la résidence principale ;
• les conditions de mixité sociale au sein de l’ensemble immobilier ;
• l’obligation de louer sans TVA ;
• et la transmission périodique de nombreuses informations à l’administration.

Tout manquement à ces règles peut entraîner des sanctions, notamment le remboursement de la TVA économisée ou la perte du crédit d’impôt sur les sociétés. C’est pourquoi une vigilance constante est requise tout au long de la durée de l’opération.

Nécessité d’un accompagnement expert

En raison de la complexité technique et juridique du dispositif, il est vivement recommandé de se faire accompagner par des professionnels spécialisés : notaires, promoteurs immobiliers, avocats fiscalistes, experts-comptables ou gestionnaires d’actifs immobiliers.

Un accompagnement expert permet de :

• sécuriser l’investissement dès l’acquisition ;
• mettre en place la structure juridique adéquate (SCI, SCPI, foncière…) ;
• gérer les obligations déclaratives et administratives dans les temps ;
• et optimiser la rentabilité du projet tout en respectant le cadre légal.

En résumé, le LLI est un dispositif sérieux et potentiellement très avantageux, mais il n’est pas à prendre à la légère. Il s’adresse à des investisseurs structurés, ou à ceux qui savent s’entourer des bons partenaires pour mener leur projet sereinement.

Le LLI en 2025 : les évolutions à connaître

Nouvelles obligations déclaratives

Depuis 2023, les modalités de déclaration pour les opérations en LLI ont été profondément remaniées. En 2025, ces obligations déclaratives sont pleinement en vigueur et doivent être scrupuleusement respectées par tous les investisseurs et promoteurs concernés.

Chaque opération doit faire l’objet d’une déclaration spécifique via une téléprocédure dédiée, comportant des informations détaillées sur :

• l’identité de l’acquéreur et du maître d’ouvrage ;
• la localisation précise du programme et sa nature (construction neuve, réhabilitation…) ;
• la conformité à la mixité sociale exigée ;
• les engagements locatifs pris et le respect des plafonds ;
• le calendrier de livraison et d’occupation.

Ces déclarations doivent être mises à jour régulièrement et transmises dans des délais stricts, selon le calendrier fixé à l’article D.302-33 du Code de la construction et de l’habitation. En cas de manquement ou de retard, des amendes peuvent être appliquées. Il est donc crucial d’assurer un suivi administratif rigoureux, ou de déléguer cette tâche à des professionnels spécialisés.

Zones prioritaires et mesures transitoires

Le périmètre d’éligibilité au LLI a évolué. En 2025, les logements doivent être situés dans des zones à fort enjeu de logement, parmi lesquelles :

• les zones A bis, A et B1 du zonage Pinel classique ;
• les PPA (Projets Partenariaux d’Aménagement) ;
• les ORT (Opérations de Revitalisation du Territoire) ;
• les quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV) ;
• et certains territoires de réindustrialisation et zones d’accélération économique.

La loi de finances 2024 a introduit une mesure transitoire jusqu’au 31 décembre 2024 : les programmes ayant déposé un permis de construire avant le 3 octobre 2023 et ayant ouvert leur chantier avant la fin de 2024 restent éligibles au dispositif même si certaines nouvelles conditions ne sont pas totalement réunies. En 2025, ces mesures arrivent à échéance, ce qui signifie que tous les nouveaux projets devront se conformer strictement aux règles mises à jour.

Focus sur la loi de finances 2024

La loi de finances pour 2024, dont les effets se déploient pleinement en 2025, a confirmé plusieurs évolutions importantes du LLI :

• la transformation de l’exonération de taxe foncière en crédit d’impôt sur les sociétés (IS) équivalent, pour une durée maximale de 20 ans ;
• la clarification du rôle des personnes morales exonérées d’IS, qui peuvent désormais aussi bénéficier de ce crédit ;
• la réaffirmation du caractère obligatoire de la mixité sociale, y compris dans les opérations menées en quartier prioritaire ;
• la généralisation des déclarations électroniques pour le suivi et la traçabilité des opérations, avec une harmonisation des données attendues.

Ces mesures visent à renforcer la lisibilité, la sécurité juridique et l’efficacité du dispositif, tout en assurant que les logements construits répondent réellement aux besoins des territoires et des ménages cibles.

Le LLI, un levier d’investissement responsable et pérenne

Un équilibre entre rentabilité, accessibilité et engagement sociétal

Le Logement Locatif Intermédiaire incarne une nouvelle génération d’investissement immobilier, à la croisée des enjeux économiques, sociaux et territoriaux. Il offre aux investisseurs une opportunité de développer un patrimoine solide, rentable et fiscalement avantageux, tout en répondant à une véritable urgence : loger dignement les classes moyennes dans les zones à forte pression foncière.

Grâce à ses avantages fiscaux puissants (TVA réduite, crédit d’impôt sur la TFPB), à son cadre réglementaire structuré et à la stabilité de ses revenus locatifs, le LLI s’impose comme une solution d’investissement de long terme. Mais c’est aussi un dispositif porteur de sens : il contribue à la mixité sociale, à l’inclusion urbaine et à la revalorisation des territoires tendus.

Vers un immobilier plus inclusif et durable

Alors que le marché immobilier évolue et que les attentes des citoyens changent, le LLI s’inscrit dans une dynamique nouvelle : concilier performance et utilité sociale. Il incarne une vision plus humaine de l’immobilier, où l’investissement ne se mesure pas uniquement en rentabilité, mais aussi en impact.

Pour les investisseurs qui souhaitent allier stratégie patrimoniale et responsabilité sociétale, le LLI représente une voie solide, encadrée et porteuse d’avenir. En 2025, plus que jamais, il s’impose comme un outil essentiel pour construire un immobilier plus équilibré, plus accessible… et durablement plus juste.