LLI : typologies, zones, conditions d’éligibilité

Quels types de logements sont éligibles au LLI ?

Le dispositif LLI s’applique principalement à trois catégories d’opérations immobilières :

• Les logements neufs : la majorité des projets éligibles sont issus de programmes neufs, intégrant les dernières normes de performance énergétique (RE2020).
• Les transformations de locaux existants : bureaux, anciens entrepôts ou bâtiments non résidentiels peuvent être transformés en logements à condition de répondre aux critères techniques du LLI.
• L’acquisition-amélioration : un logement ancien peut devenir éligible au LLI s’il fait l’objet de travaux importants permettant une amélioration énergétique notable.

Toutes les typologies sont possibles : du studio au T5, tant que la localisation, la destination du bien et les plafonds sont respectés.

Quelles sont les zones géographiques éligibles au LLI ?

Le zonage LLI reprend en grande partie celui du dispositif Pinel, en ciblant les zones tendues où la demande de logements est la plus forte :

• Zone A bis : Paris et proche couronne
• Zone A : grandes agglomérations comme Lyon, Marseille, Lille, Montpellier
• Zone B1 : villes moyennes dynamiques comme Annecy, La Rochelle, Bayonne, etc.

À cela s’ajoutent des territoires d’intervention ciblés par les politiques publiques :

• Les ORT (Opérations de Revitalisation du Territoire)
• Les PPA (Projets Partenariaux d’Aménagement)
• Les QPV (Quartiers Prioritaires de la Politique de la Ville)
• Les ZAE (zones d’accélération économique ou industrielle)

Ce zonage permet de garantir que les logements intermédiaires soient créés là où les besoins sont les plus urgents, tout en contribuant à la diversité sociale des territoires.

Quelles sont les conditions d’éligibilité à respecter ?

Pour qu’un logement soit éligible au LLI, plusieurs critères doivent être scrupuleusement respectés :

Plafonds de loyers

Les loyers pratiqués doivent être inférieurs de 10 à 15 % aux loyers du marché local. Ils sont fixés chaque année par décret, en fonction de la zone et de la surface du logement.

Plafonds de ressources

Les locataires doivent répondre à des plafonds de ressources, proches de ceux appliqués au dispositif Pinel. Ces seuils varient selon la composition du foyer et la zone géographique du logement.

Mixité sociale

Le programme LLI doit être intégré à un environnement favorisant la mixité sociale. Il existe deux cas de figure :

• Le programme est situé dans une commune comprenant plus de 25 % de logements sociaux
• Ou bien il est intégré à une résidence comprenant au moins 25 % de logements sociaux

Engagement locatif

Le bien doit être loué en tant que résidence principale pendant une durée minimum de 20 ans. Ce critère est fondamental pour bénéficier des avantages fiscaux liés au dispositif.

Statut du bailleur

Le logement doit être acquis par une personne morale (SCI, SCPI, foncière…), le LLI étant réservé aux structures juridiques capables de supporter un engagement locatif long et de gérer le suivi administratif.

En résumé : un dispositif ciblé mais puissant

Le LLI est un dispositif exigeant mais structuré, pensé pour créer une offre pérenne de logements abordables dans les zones les plus tendues du territoire. En respectant les typologies, le zonage et les conditions d’éligibilité, les investisseurs peuvent bénéficier d’un cadre fiscal très avantageux tout en répondant à un besoin social réel.

Il constitue aujourd’hui la principale alternative au Pinel pour investir dans le neuf à loyers modérés, avec des garanties solides et un fort potentiel de valorisation à long terme.