Investir en LLI via une SCI : mode d’emploi pour les particuliers

Pourquoi passer par une SCI pour accéder au LLI ?

Le dispositif LLI ne s’adresse qu’aux personnes morales. Autrement dit, un particulier seul ne peut pas acquérir un logement en LLI à son nom propre. Pour contourner cette limite, il lui suffit de constituer une SCI – une structure juridique simple et bien connue des investisseurs.

La SCI permet de répondre aux exigences légales du LLI tout en facilitant la gestion à plusieurs, la transmission du patrimoine ou la mutualisation de l’investissement.

C’est une porte d’entrée stratégique pour les foyers souhaitant diversifier leur patrimoine immobilier avec un cadre fiscal avantageux.

Quels avantages fiscaux en LLI via une SCI ?

En investissant dans un logement LLI via une SCI, vous bénéficiez des deux grands avantages du dispositif :

• TVA réduite à 10 % sur le prix d’achat du logement (au lieu de 20 %), ce qui peut représenter une économie immédiate de 15 à 18 % par rapport au marché classique.
• Crédit d’impôt sur les sociétés équivalent au montant de la taxe foncière pendant 15 à 20 ans.

À la différence d’un investissement en Pinel (désormais clos), le LLI ne rentre pas dans le plafonnement global des niches fiscales. Vous pouvez donc cumuler cet avantage avec d’autres dispositifs sans être limité par le plafond de 10 000 € de réduction d’impôt sur le revenu.

Attention : pour bénéficier du crédit d’impôt, la SCI doit être soumise à l’impôt sur les sociétés (IS).

Quelles sont les conditions à respecter ?

Pour que votre projet soit éligible au LLI, vous devez impérativement respecter les conditions suivantes :

• Créer une SCI soumise à l’IS (et non à l’IR), avec un objet social centré sur l’acquisition et la gestion locative d’un bien immobilier.
• Acquérir un bien éligible au dispositif LLI (logement neuf, ou transformation / réhabilitation, situé en zone tendue A bis, A, B1, ou PPA / ORT / QPV).
• Respecter les plafonds de loyers et de ressources définis chaque année, comme dans le dispositif Pinel.
• Respecter une durée d’engagement locatif de 20 ans, avec possibilité de revente partielle dès la 11e année, sous conditions.
• Justifier d’une mixité sociale dans le programme (au moins 25 % de logements sociaux dans la commune ou l’opération immobilière).

Enfin, vous devrez transmettre à l’administration un certain nombre de documents via la plateforme dédiée au suivi des engagements LLI.

Créer une SCI : les étapes clés

Voici un mode d’emploi simplifié pour créer votre SCI dans le cadre d’un investissement en LLI :

1. Rédiger les statuts (idéalement avec un notaire ou avocat fiscaliste).
2. Enregistrer la SCI au greffe du tribunal de commerce.
3. Ouvrir un compte bancaire au nom de la SCI.
4. Opter pour l’impôt sur les sociétés (au moment de l’immatriculation ou via une option fiscale).
5. Rechercher un programme LLI éligible à l’investissement en bloc ou à la découpe.
6. Réaliser l’acquisition, signer l’acte notarié et enregistrer les engagements locatifs.

Astuce : certaines SCPI sociales ou foncières solidaires permettent également de mutualiser ce type d’investissement sans créer soi-même de structure juridique.

Pour qui est-ce intéressant ?

Le LLI via SCI est particulièrement adapté à :

• des familles souhaitant se constituer un patrimoine immobilier en commun ;
• des groupes d’amis ou d’associés voulant investir à plusieurs ;
• des particuliers déjà familiarisés avec la gestion locative ;
• des investisseurs disposant d’un conseiller ou d’un cabinet d’expertise en montage SCI/IS ;
• des contribuables à forte imposition souhaitant sortir du plafonnement des niches fiscales classiques.

Conclusion : une opportunité à encadrer

Le LLI via une SCI offre un nouvel horizon d’investissement pour les particuliers. Grâce à une fiscalité avantageuse, une souplesse de gestion et un objectif social affirmé, ce dispositif séduit de plus en plus de profils patrimoniaux avisés.

Mais pour en tirer le meilleur, il est vivement recommandé de se faire accompagner par un professionnel : notaire, avocat fiscaliste ou gestionnaire de patrimoine. Car derrière les avantages se cachent aussi des obligations strictes… mais tout à fait maîtrisables.