Loi Denormandie : les exigences à respecter pour bénéficier du dispositif de réduction fiscale

Les conditions pour l’investisseur immobilier 

Vous souhaitez investir dans l’immobilier ancien et la loi Denormandie vous fait de l’œil ? Sachez que ses critères d’éligibilité sont très accessibles pour l’investisseur ! 

Il est évidemment exigé de lui qu’il soit majeur, mais aussi qu’il s’agisse d’un contribuable français lors de la réalisation de l’investissement. Si vous êtes un non-résident Schumacker, c’est-à-dire que vous ne demeurez pas sur le territoire français, mais que vous en tirez la majorité de vos revenus (retraité par exemple), vous pouvez bénéficier de ce dispositif. 

Et c’est tout pour les conditions imposées par les textes ! Toutefois, il faut également tenir compte de trois paramètres très importants : 

• L’engagement obligatoire : la loi Denormandie requiert de mettre en location son bien sur une durée pouvant aller de 6 à 9 ans, renouvelable jusqu’à 12 ans. Il ne sera pas possible de revenir sur votre choix, sauf à devoir rembourser les avantages fiscaux déjà perçus. Aussi, il est important d’en prendre conscience avant d’y recourir. 
• La solvabilité : à moins de pouvoir acheter votre logement comptant grâce à vos deniers personnels, il vous faudra l’acquérir à l’aide d’un prêt. Pour ce faire, vous ne devrez pas être endetté à plus de 33 % et justifier d’une situation financière stable pour obtenir le concours de votre banque. 
• Le besoin de défiscaliser : afin de profiter de l’avantage fiscal, vous devrez respecter des conditions qui ne s’appliquent pas lors d’un investissement classique. Il faut donc que vous ayez un intérêt à opter pour ce dispositif, en étant redevable d’un montant d’impôt au moins égal à la réduction dont vous bénéficierez. 

Les communes où investir 

À l’instar d’autres dispositifs de défiscalisation, comme le Pinel, la loi Denormandie n’est ouverte qu’à un nombre limité d’agglomérations. Son objectif étant de redynamiser certains territoires, en rénovant les bâtisses existantes, une liste de 245 communes éligibles a été établie. Leurs points communs résident sur le respect de trois critères : 

• Elles doivent justifier d’un fort besoin de réhabilitation de leurs logements ;  
• Elles se situent dans en zone labellisée « Cœur de Ville », qui contribue à améliorer les conditions de vie des habitants des villes moyennes, dans le but d’augmenter leur attractivité et leur dynamisme ; 
• Elles ont signé une convention d’opération de revitalisation du territoire (ORT), afin de stopper la désertion de leur centre-ville. 

Et si, autrefois, seuls certains quartiers demeuraient éligibles au dispositif, la loi de Finances de 2020 a permis de l’élargir à l’ensemble de la commune, sans exception. Cela a eu pour effet d’accroître les opportunités d’investissement, mais aussi de rendre la loi Denormandie plus accessible aux personnes souhaitant y recourir. 

Si vous souhaitez acquérir un logement dans une commune en particulier et que vous vous demandez si elle est compatible, le Service Public met à votre disposition un simulateur qui vous permettra de vérifier : https://www.service-public.fr/simulateur/calcul/Zone-Denormandie 

Les travaux à réaliser pour bénéficier du dispositif 

Vous l’aurez compris, la loi à l’initiative de Julien Denormandie œuvre pour la réhabilitation du parc immobilier ancien. De fait, le bien devra faire l’objet de travaux de rénovation afin d’y être éligible. Vous pouvez également acquérir un local avec pour projet de le transformer en habitation. 

Ensuite, il est nécessaire que le montant des travaux réalisés représente 25 % du coût total de l’investissement, et qu’ils portent sur l’une de ces trois catégories d’amélioration : 

• La hausse des performances énergétiques offertes par le logement, de 20 % minimum dans le cadre d’un appartement et 30 % pour une maison individuelle ; 
• L’accomplissement d’au moins 2 types de travaux figurant dans cette liste : le changement de la chaudière, le remplacement du système de production d’eau chaude, l’isolation des combles, des murs et/ou des fenêtres. 
• La création d’une surface habitable supplémentaire, qui peut être un balcon, une terrasse ou un garage. 

Ces travaux devront être achevés au plus tard le 31 décembre de la 2e année suivant l’achat du logement, et être réalisés par un professionnel certifié Reconnu garant pour l’environnement (RGE). 

Les plafonds à respecter 

Une fois les travaux terminés, votre bien devra être mis en location pour vous permettre de bénéficier des avantages du dispositif Denormandie. À ce titre, ce dernier impose le respect de deux plafonds. 

Tout d’abord, un plafond de loyer, qui dépendra de la zone dans laquelle se situe le logement, comme c’est le cas pour la loi Pinel. Il est caractérisé par un montant au mètre carré à ne pas franchir, qui va varier plus ou moins fortement en fonction de sa localisation. Pour 2024, les barèmes sont les suivants : 

Ensuite, le candidat locataire doit respecter un plafond de ressources à ne pas franchir. Il va dépendre de la composition de son foyer familial, et une nouvelle fois de la zone dans laquelle se situe le logement. Voici les chiffres pour 2023 : 

La réduction d’impôt loi Denormandie 

Si vous respectez les conditions évoquées, vous pourrez bénéficier des avantages de la loi Denormandie. 

Il s’agit d’une réduction fiscale qui se calcule en tenant compte du prix du logement et du montant des travaux réalisés, parmi la liste imposée. Elle sera plus ou moins importante en fonction de votre durée d’engagement de location, à savoir : 

• 12 % du coût total du projet, pour un engagement de 6 ans ;  
• 18 % pour un engagement de 9 ans ; 
• 21 % pour un engagement de 12 ans. 

Vous ne pourrez cependant investir qu’à hauteur de 300 000 € par an, et de 5 500 €/m². Tout montant dépassant ce plafond ne sera pas pris en compte dans le calcul de la réduction fiscale. 

Les conditions de la loi Denormandie : ce qu’il faut retenir 

• L’investisseur doit être majeur, contribuable français, ou non-résident Schumacker ; 
• Le logement devra se situer dans une des 245 communes éligibles au dispositif Denormandie ; 
• L’appartement, la maison ou le local à transformer en habitation devra faire l’objet de travaux à hauteur de 25 % du prix d’achat, parmi une liste d’améliorations imposée ; 
• L’investisseur devra veiller au respect des plafonds de loyer et de ressources du locataire ;