Dispositifs Denormandie et Pinel :  Quelles sont les particularités et ressemblances ?

Les similarités entre les deux lois 

Le montant de l’investissement 

Le dispositif Pinel comme le Denormandie (créé par M.Denormandie Julien) imposent un montant d’investissement maximum de 300 000 € par an. En outre, le prix au mètre carré ne doit pas excéder 5 000 €. Cela ne veut cependant pas dire que vous n’aurez pas le droit de prétendre au dispositif de votre choix si la valeur du/des biens dépasse ce plafond. Le surplus ne sera juste pas pris en charge dans le calcul de la réduction d’impôt qui vous sera accordée.  

La seule nuance, c’est que l’investissement Pinel se limite à deux logements maximum par an, là où le Denormandie n’a pas d’exigence à ce sujet. 

La durée d’engagement et la réduction octroyée 

Les deux dispositifs proposent les mêmes avantages fiscaux et des durées d’engagements similaires, permettant d’économiser jusqu’à 63 000 € d’impôts. Les différentes options qui s’offrent à vous sont les suivantes : 

• Un engagement sur 6 ans, qui permet une réduction de 12 % du montant de votre investissement ; 

• Un engagement sur 9 ans, qui permet une réduction de 18 % du montant de votre investissement ; 

• La possibilité de prolonger jusqu’à 12 ans, et ainsi bénéficier d’une réduction équivalant à 21 % du montant de votre investissement. 

Les deux lois ne permettent pas de se rétracter, sauf motif exceptionnel. Il est donc nécessaire de bien prendre conscience de ce que cela implique et de prévoir votre projet sur le long terme. C’est pour cela que nous préconisons tout d’abord un engagement sur 6 ans, à renouveler si vous le souhaitez à son échéance. Cela ne vous fera rien perdre, et vous donnera l’occasion de récupérer la main sur votre logement afin d’en disposer librement. 

Attention, les deux sont soumis au plafond des niches fiscales, fixé à 10 000 € en 2021. Cela signifie que vous ne pourrez pas défiscaliser plus que ce montant, tous dispositifs confondus. C’est à prendre en compte si vous conjuguez plusieurs investissements de ce type. 

Le respect des plafonds 

Les deux lois ont des objectifs communs : 

• Accroître le nombre de logements disponibles en construisant ou en réhabilitant ;  

• Augmenter les performances énergétiques offertes par le parc immobilier français ; 

• Favoriser l’accès aux habitations neuves et réhabilitées aux personnes modestes. 

Et c’est en raison de ce dernier point que la loi Denormandie et la loi Pinel imposent deux plafonds. 

Tout d’abord, un plafond de loyer. Celui-ci va varier en fonction de la zone dans laquelle se situe le bien, objet de l’investissement. De manière générale, il sera en moyenne inférieur de 20 % aux prix pratiqués sur le marché local. 

Ensuite, un plafond de ressources du locataire. Le montant va différer d’une zone à l’autre et dépendra également de la composition du foyer familial. Les revenus d’un couple marié, pacsé ou en concubinage seront donc appréciés dans leur ensemble. En revanche, dans le cas d’une colocation, les ressources de chaque colocataire seront vérifiées individuellement. Enfin, les revenus ne seront évalués qu’à l’entrée dans les lieux. S’ils venaient à augmenter dans le futur et à dépasser les plafonds imposés par la loi, cela n’aurait aucune incidence sur l’éligibilité au dispositif choisi. 

Les différences qui les opposent 

Les zones d’application 

 Les lois Denormandie et Pinel ne sont pas éligibles aux mêmes communes. 

Le Pinel est applicable dans les zones en « tension », où la demande est significativement supérieure à l’offre. De ce fait, les logements situés en zone A, Abis et B1 peuvent ouvrir le droit au dispositif de défiscalisation. Les zones B2 et C ont été écartées depuis le 1er janvier 2018. 

Dans le cadre du Denormandie, le choix est plus restreint. Il s’adresse aux habitations localisées dans l’une des 245 communes éligibles. Ce sont celles qui ont souscrit au programme labélisé « Cœur de Ville » et qui ont signé une convention d’opération de revitalisation du territoire (ORT). Leurs buts sont d’agir contre la désertion des centres-villes, d’augmenter leur attractivité et leur dynamisme.  

Enfin, celles qui sont admissibles à la loi Denormandie ne le sont pas à la loi Pinel. L’emplacement de votre logement sera donc déterminant dans le choix du dispositif et vice-versa. 

Le type de biens  

Le dispositif Pinel permet d’acquérir un bien neuf, en VEFA ou à réhabiliter. On distingue ce dernier type d’investissement en parlant alors de Pinel Ancien, et c’est sur celui-ci que nous allons nous concentrer. Il concerne aussi bien un logement à rénover, qu’un local à transformer en habitation. Pour être éligible, il devra être considéré comme insalubre, et ne pas répondre à au moins 4 des critères de décence énoncés par l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. En plus de cela, le bien devra également présenter des lacunes en matière de performance énergétique. Pour ce faire, il ne devra pas respecter au moins 6 des 12 caractéristiques inscrites dans l’article 4 de l’arrêté du 19 décembre 2003 du code général des impôts. 

Contrairement au Pinel, le Denormandie va s’adresser exclusivement au parc ancien. Il permet, lui aussi, la rénovation d’un logement ou la transformation d’un local en habitation. Toutefois, les critères d’éligibilité du bien ne sont pas aussi lourds que ceux exigés par son concurrent. Le Denormandie impose cependant un montant de travaux à réaliser, qui ne doit pas être inférieur à 25 % du coût total de l’investissement.  

Les modalités de réhabilitation 

Là encore, les deux dispositifs ont différentes exigences. 

Le Pinel va imposer que le logement coche toutes les cases des critères de décence et de performance énergétique après travaux. Le chantier devra être conduit par une ou plusieurs entreprises agréées et la rénovation sera évaluée ensuite par un expert indépendant. 

Le Denormandie, quant à lui, requiert que les travaux, réalisés à hauteur de 25 % du prix du bien, portent sur un des trois types de rénovation suivant : 

• L’amélioration des performances énergétiques du logement d’au moins 20 % pour un appartement, et 30 % pour une maison ; 

• La réalisation d’au moins 2 travaux parmi les 5 suivants : le remplacement de la chaudière, l’isolation des murs, l’isolation des fenêtres, l’isolation des combles et le changement de la production d’eau chaude. 

• La création d’une surface supplémentaire, qui peut être un garage, une terrasse ou encore un balcon. 

Comme le dispositif Pinel, les travaux devront être effectués par un professionnel, certifié « Reconnu garant pour l’environnement » (RGE).  

Enfin, les deux imposent une fin de travaux au plus tard le 31 décembre de la 2e année qui suit l’acquisition du logement. 

Loi Denormandie vs Loi Pinel : Qui choisir en fonction de son projet ? 

Les dispositifs Pinel et Denormandie présentent de nombreuses similitudes, si bien que beaucoup font l’amalgame entre les deux. Mais, comme nous avons pu le voir ensemble, il existe bien des particularités propres à chacun d’eux. Leur comparaison a cependant plus de sens si nous les considérons dans le cadre d’un investissement dans le parc ancien. 

Les avantages fiscaux étant identiques, la sélection du logement, son état et son emplacement sont autant d’éléments qui vont influencer votre choix pour définir le dispositif le plus adéquat. 

Votre budget et le montant que vous souhaitez injecter dans le projet sont également déterminants. Le prix des biens éligibles Pinel est d’ordinaire plus élevé, car ils se situent en zones tendues, là où le Denormandie a pour dessein de redynamiser les communes signataires. Les prix sont davantage variés et nécessitent une connaissance du marché plus pointue pour éviter une vacance locative future et s’assurer de la pérennité de votre investissement. 

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