Investir dans l’immobilier avec la Loi Malraux

En quoi consiste la loi Malraux ? 

Du nom d’André Malraux, alors ministre de la Culture, cette loi promulguée en 1962 est l’un des plus anciens dispositifs de défiscalisation en vigueur aujourd’hui. Son objectif est d’encourager la restauration et l’entretien du patrimoine à caractère historique et esthétique, détenu par des investisseurs privés, en l’échange d’avantages fiscaux. Elle a aussi pour effet de favoriser l’investissement locatif dans l’ancien. 

À ne pas confondre avec la loi sur les monuments historiques, un autre dispositif de défiscalisation, dont les conditions et les bénéfices diffèrent complètement de la loi Malraux. 

À qui s’adresse-t-elle ? 

La loi Malraux est accessible aux contribuables fiscalement domiciliés en France, propriétaires d’un bien immobilier éligible, ou ayant comme projet l’achat d’un immeuble répondant aux conditions imposées. 

Toutefois, elle est plutôt conseillée aux investisseurs disposant d’un taux d’imposition élevé, qui souhaitent réaliser un investissement locatif dans l’ancien, avec des travaux à effectuer. 

Il est possible de bénéficier de ce dispositif de défiscalisation si vous êtes une société civile immobilière de gestion, qui ne relève pas de l’impôt sur les sociétés. Dans ce cas de figure, l’avantage fiscal s’applique à hauteur de la quote-part de l’associé au sein de la SCI et il est obligé de conserver ses parts pendant toute la durée de l’engagement. 

Quelles sont les conditions imposées par la loi Malraux ? 

Les engagements de l’investisseur 

Pour bénéficier des avantages du dispositif, le propriétaire du bien éligible doit s’engager à :  

• Acquérir un bien dans une zone autorisée ; 
• Restaurer la totalité de l’immeuble ; 
• Obtenir l’autorisation spéciale du préfet avant de débuter les travaux ;  
• Mettre le bien en location dans les 12 mois qui suivent la fin des travaux ;  
• Le louer nu à titre de résidence principale pour une durée de 9 ans minimum ;  
• Louer à une personne qui n’est pas membre de son foyer fiscal, ni un ascendant ni un descendant. 

Les travaux à réaliser 

Tous les travaux ne sont pas pris en compte dans le cadre du dispositif. Ceux éligibles sont les travaux d’entretien, de réparation, de rénovation, les travaux de démolition, les travaux déclarés d’utilité publique, de réaffectation à usage d’habitation et les transformations en pièces habitables (combles ou greniers par exemple).  

Il est nécessaire que le chantier soit suivi par l’Architecte des Bâtiments de France, et qu’il conduise à la restauration totale du bien objet de la défiscalisation, sans en changer le volume habitable. C’est pour cette raison que les travaux d’agrandissement ne rentrent pas dans le cadre de cette loi. 

Les avantages du dispositif ne courent que pendant la durée du paiement des travaux. Ils doivent donc être accomplis dans les 3 ans qui suivent l’autorisation de travaux, majorés de 1 an en cas de fouilles archéologiques. 

La compatibilité avec d’autres dispositifs 

La loi Malraux est cumulable avec le mécanisme du déficit foncier, mais aussi avec les subventions accordées par l’Agence nationale de l’habitat (Anah). Toutefois, il n’est pas possible de la coupler avec un autre dispositif de défiscalisation tel que Scellier, Pinel ou encore Denormandie. 

Quelles sont les zones d’éligibilité ? 

Pour bénéficier du dispositif Malraux, il faut veiller à ce que l’immeuble se situe dans une zone autorisée :  

• Dans un site patrimonial remarquable (SPR), qui comprend les zones de protection du patrimoine architectural urbain et paysager (ZPPAUP) et qui est couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) ou un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP) ; 
• Dans une aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (AMVAP) ; 
• Dans un quartier ancien dégradé (QAD) ; 
• Dans un quartier présentant une concentration importante de logements anciens dégradés, couvert par une convention pluriannuelle dans le cadre du nouveau programme national de renouvellement urbain (NPNRU) 
• Dans un secteur sauvegardé. 

Quels sont les avantages du dispositif Malraux ? 

Une importante réduction fiscale 

Si le dispositif Malraux est si populaire, ce n’est pas pour rien ! Il permet à l’investisseur de réduire ses impôts d'un montant pouvant atteindre 400 000 € en 4 ans. Il est également flexible, puisqu’il lui offre également la possibilité de gérer cette réduction et de la répartir en fonction de ses besoins, dans la limite de 400 000 € sur 4 ans. 

La baisse accordée va dépendre du montant des travaux, mais aussi de la zone dans laquelle se trouve le bien :  

• 30 % des dépenses engagées si l’immeuble est situé dans un Site patrimonial remarquable (SPR) avec un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV), ou s’il se trouve dans un secteur sauvegardé, dans des quartiers anciens dégradés, dans un quartier présentant une concentration élevée d’habitats anciens dégradés (NPNRU) ; 
• 22 % si l’immeuble se trouve dans un Site Patrimonial Remarquable (SPR) avec un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP) approuvé, ou bien dont le programme de restauration a été déclaré d’utilité publique.  

Non soumis au plafond des niches fiscales 

Depuis 2013, le dispositif Malraux n’est plus soumis au plafond des niches fiscales, fixé à 10 000 € par an. Il est donc possible pour l’investisseur de bénéficier de la réduction d’impôt Malraux et de posséder d’autres biens soumis à des dispositifs de défiscalisation, comme le Pinel ou encore le Denormandie. 

Se constituer un patrimoine de qualité 

La loi Malraux permet de faire d'une pierre deux coups : dénicher des trésors architecturaux très bien situés et de participer à la préservation de notre beau patrimoine Français. De plus, la rareté ainsi que le caractère historique et/ou artistique du bien vous garantissent une plus-value confortable. 

Pas de plafond de loyer ou de ressources imposés 

Contrairement à certains dispositifs comme le Pinel, qui imposent de fixer un loyer inférieur aux prix pratiqués sur le marché, mais aussi de trouver des locataires respectant un certain niveau de revenu, la loi Malraux n’oblige à rien. De quoi s’assurer un complément de revenu conséquent, en plus de la réduction fiscale. 

Quelles sont les démarches à effectuer pour prétendre à la loi Malraux ? 

Afin de débloquer les avantages du dispositif, il est nécessaire de transmettre avec sa déclaration de revenus, une annexe qui contient les informations suivantes : 

• Identité et adresse du propriétaire ; 
• Adresse de l’immeuble concerné par la demande, en précisant le type de zone dans laquelle il se situe ; 
• La date d’approbation du plan de sauvegarde et de mise en valeur ou de la déclaration d’utilité publique ; 
• La date de délivrance du permis de construire ou, à défaut, la date d’expiration du délai d’opposition de votre demande, en l’absence de réponse ;  
• L’affectation à usage d’habitation, ou à usage autre que l’habitation, du local concerné avant et après la réalisation des travaux ; 
• Le montant des travaux payés ayant donné lieu à facturation, ainsi que la ou les dates de leur paiement ; 
• Un engagement de louer le logement non meublé dans les 12 mois de l’achèvement des travaux et pendant au moins 9 ans à une personne autre qu’un membre de son foyer fiscal, un ascendant ou un descendant ; 
• La date d’achèvement des travaux, s’ils sont terminés ; 
• La date de prise d’effet du bail, dès lors que le logement est mis en location. 

De plus, certains documents doivent être joints à cette annexe :  

• Déclaration d’utilité publique de l’opération de restauration ; 
• Autorisation d’urbanisme, accompagnée de l’avis de l’architecte des Bâtiments de France ; 
• Factures des entreprises ayant réalisé les travaux ou, dans le cas d’une vente d’immeuble à rénover, le contrat. Ces documents doivent mentionner l’adresse de réalisation des travaux ainsi que leur nature et leur montant ; 
• Lorsque les travaux sont terminés, la déclaration d’achèvement des travaux, accompagnée d’une pièce attestant de sa réception en mairie, et d’une note précisant la nature de l’affectation précédente des locaux ; 
• Le bail : si l’immeuble n’est pas loué au moment du dépôt de la déclaration des revenus au cours de laquelle vous demandez l’avantage fiscal, le bail doit être annexé à la déclaration des revenus de l’année au cours de laquelle celui-ci est signé. Si le locataire venait à changer, vous devrez joindre la copie du nouveau bail avec votre déclaration de revenu de l’année du changement.