Loi Pinel : le guide complet

Le dispositif Pinel classique actuellement en vigueur ne sera plus accessible aux particuliers à partir de 2025, bien qu'il soit reconduit pour les années 2021 à 2024. Afin de répondre aux besoins du marché immobilier locatif, le gouvernement français a décidé de créer un nouveau dispositif, le Pinel plus, qui entrera en vigueur dès 2023. Contrairement au Pinel classique, le Pinel plus offre des avantages fiscaux à taux plein, sous réserve que les logements respectent des normes énergétiques plus strictes et des critères de qualité, tels que la taille minimale et l'espace extérieur.

Le Pinel plus, temporairement appelé "super-Pinel", est une réponse aux discussions menées avec les professionnels du secteur immobilier et à la nécessité de soutenir la demande locative. Bien que les conditions d'éligibilité soient plus exigeantes, les investisseurs pourront bénéficier de la même incitation fiscale que celle offerte par le Pinel classique jusqu'à l'échéance de ce dernier. Cette évolution du dispositif Pinel reflète les efforts du gouvernement français pour encourager l'investissement locatif tout en garantissant des logements de qualité et respectueux de l'environnement.

Comprendre le dispositif Pinel

La loi Pinel est un dispositif légal mis en place par la ministre Sylvie Pinel en 2014. Ce dispositif de défiscalisation concerne toutes personnes voulant réaliser un investissement locatif dans l’immobilier neuf ou ancien. Le dispositif Pinel permet d’améliorer et de rendre plus avantageuses les conditions d’investissement aux Français désireux d’investir dans l’immobilier.  

Mis en place par le gouvernement, il a pour objectif de relancer la construction immobilière dans certaines zones du territoire français et par conséquent, redynamiser le marché immobilier en augmentant l’offre de logements à louer.  

Source : Article 199 novicies du Code général des Impôts - www.legifrance.gouv.fr

Les avantages de la Loi Pinel 

Le dispositif Pinel offre de nombreux avantages permettant de réaliser un investissement locatif dans les meilleures conditions tout en bénéficiant d’une déduction d’impôt. 

Défiscaliser 

La loi PINEL permet de vous faire bénéficier d’une réduction d’impôt correspondant au montant de votre investissement à hauteur de 12%, 18% ou 21%. Le taux appliqué correspondant à la durée d’engagement de location de 6 ans, 9 ans ou 12 ans. Ce qui revient à appliquer un taux de réduction d’impôt annuel de 2% durant les 9 premières puis de 1% jusqu’à 12 ans.

Le dispositif Pinel permet de bénéficier d’une réduction d’impôt qui varie en fonction de votre durée d’engagement : 

• 12 %, soit 36 000 € d’économie d’impôt pour un bien de 300 000 €, si vous vous engagez à louer pendant 6 ans, 
• 18 %, soit 54 000 € d’économie d’impôt pour un bien de 300 000 €, si vous vous engagez sur 9 ans, 
• Et enfin, 21 %, soit 63 000 € d’économie d’impôt, si vous décidez de poursuivre votre engagement sur 12 ans. 

Toutefois, lorsqu’il a été voté le prolongement du dispositif Pinel jusqu’au 31 décembre 2024, il a été décidé que le taux de réduction d’impôt serait progressivement revu à la baisse à partir de 2023, à savoir :  

• 10,5 %, soit 31 500 € de réduction d’impôt pour un bien de 300 000 €, si vous vous engagez sur 6 ans, 
• 15 %, soit 45 000 € de réduction d’impôts pour un bien de 300 000 €, si vous vous engagez pour 9 ans,  
• Et enfin 17,5 %, soit 52 500 € de réduction d’impôts pour un bien de 300 000 €, si vous prorogez votre engagement à 12 ans. 

Enfin, la dernière baisse sera effective en 2024, soit : 

• 9 %, soit 27 000 € de réduction d’impôt pour un bien de 300 000 €, si vous vous engagez sur 6 ans, 
• 12 %, soit 36 000 € de réduction d’impôt pour un bien de 300 000 €, si vous vous engagez sur 9 ans, 
• Et 14 %, soit 42 000 € de réduction d’impôt pour un bien de 300 000 €, si vous prolongez votre engagement sur 12 ans. 

L’exemple des 300 000 € a été utilisé, car il s’agit du plafond annuel d’achat consenti par le dispositif Pinel, sur lequel sera calculée la réduction d’impôt. Si vous investissez pour plus de 300 000 €, seuls 300 000 € seront pris en compte. En d'autres termes, le dispositif PINEL vous permet de vous porter acquereur d'un bien à 450 000 € en considérant que la reduction d'impot ne sera appliquée que dans la limite de 300 000 €. 

Immobilier Neuf Conseil vous suggère de vous engager pour la durée minimum de six ans, ce qui vous permettra, à terme, d’opter pour le prolongement de votre engagement à 9 ans, ou de reprendre la main sur votre bien pour y habiter ou le revendre ou le transformer en meublé. 

Si vous souhaitez en savoir plus, nous vous conseillons de consulter notre article dédié à l’investissement Pinel, qui vous délivrera ce qu’il faut savoir avant d’investir via la loi Pinel. 

Investir sans apport 

Le dispositif Pinel vous permettra d’investir sans apport dans la plupart des cas puisque la majorité des banques ne l’impose pas.  

Préparer votre retraite et capitaliser 

À long terme, la loi Pinel vous permet de préparer votre retraite et ainsi constituer votre patrimoine.  Au terme du dispositif PINEL, vous aurez la possibilité de vendre votre bien, ce qui vous permettra de récupérer un capital ou bien de le conserver pour y vivre. Si votre investissement n’est plus adossé à un emprunt, alors celui-ci peut devenir un complément de revenu pour votre retraite.  

Transmission et sécurité pour la famille

Votre bien immobilier devient votre capital transmissible à vos ayants droit.  

À noter que le montant de l’investissement maximum prévu par la Loi Pinel permettant la réduction fiscale s’élève à 300 000 euros. Il est tout de même possible d’acheter un appartement immobilier neuf à un prix supérieur mais la déduction d’impôt restera plafonnée sur la base de 300 000 euros. 

L’investissement locatif Pinel, vous permettra de bénéficier d’une réduction d’impôt jusqu’à 63 000 euros sur 12 ans.  

Et pour finir, vous aurez la possibilité de louer votre maison ou appartement neuf à vos ascendants et à vos descendants (ce qui est impossible avec la loi Duflot).

Les conditions d’éligibilité  

Tous les logements ne sont pas éligibles à la loi Pinel. En effet, il existe plusieurs conditions d'éligibilité à respecter afin de pouvoir profiter du dispositif Pinel.  

Réglementations et normes 

Le logement doit respecter certaines normes techniques et environnementales mises en vigueur comme la réglementation thermique 2012 ou RT2012 qui permettra à l’occupant de bénéficier d’un logement non énergivore.  

Ancien ou VEFA 

Le logement doit être acquis neuf ou en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement) mais également à rénover s’il s’agit d’un habitat ancien (avec le dispositif Pinel Ancien).

Résidence principale non meublé 

Afin d’être éligible le bien doit être loué nu et au titre de résidence principale.  

Les logements éligibles  

Pour que le bénéfice de la Loi Pinel s’applique, le bien devra réponde aux conditions du dispositif à savoir : 

• Un logement neuf, 
• Un logement que vous faites construire, 
• Un logement acheté en VEFA (Vente en L’Etat Futur d’Achèvement), 
• Un local professionnel transformé en logement, ( changement de destination)
• Un bien ancien rénové permettant d’acquérir les performances énergétique identiques à celles d’un logement neuf.  

Pour le dernier cas, il faut que le montant des travaux soit d’au moins 25% du montant total investi dans le bien.  

Et dans le cadre d’un achat en VEFA il faut que le bien soit achevé dans le 30 mois qui suivent la déclaration d’ouverture du chantier. 

Zonage et plafond 

Afin de pouvoir bénéficier du dispositif Pinel des règles de zonage et de plafond ont été mises en place par le gouvernement.  

Les zones géographiques Pinel en 2020 

Le zonage Pinel s’applique différemment selon la zone géographique dont dépend le logement. Ce zonage est découpé en cinq parties (5 zones).  

Ce zonage mis en place par le gouvernement a pour objectif de répondre à la forte demande d’appartements neufs et de maisons neuves dans certaines villes de France et de pouvoir ainsi proposer des biens/appartements en location à des montants de loyer accessibles. Depuis 2018, les communes des zones B2 et C ne disposent plus de ce dispositif. 

Pour les habitants d’Outre-Mer, le dispositif Pinel est également éligible dans les DOM-TOM. Il est appelé “dispositif fiscal Pinel Outre-Mer" ; les départements sont classés dans la zone B1. Investir dans l’immobilier neuf en Outre-Mer est encore plus avantageux. Effectivement, la réduction d’impôt prévue par la Loi Pinel en Outre-Mer est de 23%, 29% ou 32% du montant de votre investissement toujours en fonction de la durée de d’engagement de location de 6, 9, ou 12 ans, ce qui représente quasiment le double de la réduction prévue en métropole.

Les différents plafonds du dispositif PINEL

Afin d'ouvrir les logements neufs à des personnes aux revenus moyens, la ministre du Logement, Sylvia Pinel (qui a succédé à Cécile Duflot) a tenu à ajouter un volet social à son dispositif en intégrant des plafonds de loyers et de ressources  et ils concernent les loyers fixés par les propriétaires investisseurs et les ressources des locataires.

Plafond de loyer Pinel  

Afin de rendre plus accessible l’immobilier locatif, le dispositif Pinel prévoit le plafonnement des loyers Pinel en fonction de zone géographique. Les plafonds de loyer sont les montants de loyers mensuels maximum qu’un propriétaire pourra demander à ses locataires dans un logement Pinel.

La fiscalité Pinel a prévu de proposer des logements qui seraient accessibles à la majorité de la population. Un plafond de loyer s’applique alors en fonction d’un zonage d’éligibilité (appelé aussi zone pinel), de sa surface utile et d'un barême de coefficients appliqués au prix de base par m²  (mis à jour par l'Etat tous les ans).

L’objectif de ces plafonds de loyers est de répartir de façon plus juste les logements.  Immobilier Neuf Conseil vous mets à disposition son simulateur de loyers Pinel.

Plafond de ressources du locataire 

Dans le même principe que le plafonnement du loyer Pinel, le zonage permettra de définir le plafond des ressources du locataire ou des locataires.  Les plafonds de ressources sont les revenus maximum annuels que peuvent percevoir les locataires, logeant dans un bien acheté dans le cadre de la loi Pinel, si le propriétaire souhaite pouvoir bénéficier de l’avantage fiscal lié au dispositif.

Le revenu fiscal de référence N-2 sera la base de référence pour l’éligibilité du locataire sous le dispositif pinel.

Le dispositif Pinel pour l’immobilier ancien  

Il est également possible de réaliser un investissement locatif dans l’ancien, sous différentes conditions.  

En effet, afin de pouvoir bénéficier des mêmes avantages que pour l’immobilier neuf, le logement ancien doit faire l’objet d’importants travaux de rénovation. Après réhabilitation, l’habitation doit être considérée comme neuve et devra afficher les performances énergétiques exigées dans l’ancien comme le label Haute Performance Énergétique ou le label Bâtiment Basse Consommation (BBC 2005). Une fois les travaux terminés, les travaux devront être validés par un expert du bâtiment.  

Les logements concernés par la loi Pinel dans l’ancien sont : 

• Les logements anciens considérés comme inhabitables en l’état, devant subir de lourds travaux de rénovation ne respectant plus les règles de décences. 
• Les locaux prévus pour une transformation en logement (changement de destination des lieux) : entrepôts, hangars, locaux commerciaux, bureaux... 

Louer avec le dispositif Pinel  

Afin de pouvoir louer avec le dispositif Pinel, votre logement devra répondre à plusieurs critères :  

• Le bien doit être loué nu (non meublé) 
• Être loué en tant que résidence principale  
• La location devra débuter au maximum 12 mois après l’achèvement de l’immeuble  
• Le bien devra se situer dans le zonage Pinel éligible (A bis, A et B1) 
• Il devra respecter les performances énergétiques (RT2012 ou BBC2005) 
• Respecter les plafonds de loyers Pinel 
• Respecter les plafonds de ressources du locataire ou des locataires

Si votre acquisition répond à ces différents critères vous êtes donc éligible au dispositif et pourrez bénéficier de la réduction d’impôt pinel en fonction du montant de l’acquisition et de la durée d’engagement de location. 

Veillez à bien respecter les conditions d’éligibilité de votre locataire qui devra justifier de son revenu fiscal de référence N-2. Ce montant ne devra pas dépasser un certain plafond en fonction de la composition de son foyer fiscal comme précisé plus haut.  

Les pièges à éviter avec le dispositif Pinel

Ce dispositif de défiscalisation populaire et avantageux séduit bon nombre de Français chaque année, mais, qui dit investissement dit également risques. Nous vous dressons les différents pièges à éviter pour vous permettre de bénéficier de la réduction d’impôt, et de profiter ainsi d’un investissement réussi. 

La loi Pinel en résumé 

Le dispositif d’investissement PINEL permet de transformer ses impôts en patrimoine immobilier en métropole ou en Outre-Mer, dans le neuf comme dans l’ancien. Vous avez la possibilité d’effectuer un investissement locatif de qualité, maîtrisé,  tout en économisant grâce à la loi de défiscalisation Pinel. Cet investissement immobilier va également contribuer à capitaliser pour votre retraite.