Sécuriser sa retraite en investissant dans l’immobilier

Pourquoi préparer sa retraite ?

Notre système de retraite par répartition, qui repose sur la solidarité intergénérationnelle, n’a, actuellement, pas de beaux jours devant lui. Entre le gel des pensions et les réformes à venir, nous projeter positivement devient difficile. C’est pourquoi une bonne préparation est importante afin d’être sûr de conserver un niveau de vie appréciable.  

Si nous ne pouvons pas savoir à quelle sauce nous serons mangés, nous avons la certitude que nos revenus baisseront inévitablement. En effet, le taux de remplacement moyen oscille entre 50 % et 75 %. Il s’agit du pourcentage du salaire que l’on conservera une fois à la retraite.  

À la fin de la vie active, les postes de dépenses ne sont plus les mêmes. Le budget de déplacement diminue, les enfants, s’il y en a, sont généralement maintenant indépendants et bien souvent, vous avez fini de rembourser votre crédit, si vous avez fait le choix de devenir propriétaire. Mais d’autres charges sont à supporter, comme l’augmentation de l’enveloppe loisirs, grâce au temps libre, l’indispensable mutuelle, les éventuels services à domiciles ou encore la possible maison de retraite. Ce sont des postes de dépenses qui peuvent s’avérer très onéreux et qui peuvent vous mettre en difficulté s’ils ne sont pas anticipés. 

En 2020, une enquête de l’Observatoire de l’épargne et de la retraite révélait que 68 % de la population française considéraient que leur pension n’était ou ne serait pas suffisante pour vivre convenablement. 

Une raison de plus pour se préparer un complément de revenu afin d’assurer ses arrières. Et quoi de mieux pour cela que de se constituer un patrimoine ?  

Être propriétaire de sa résidence principale 

Selon une étude conduite par l’INSEE, 58 % de la population française ont fait le choix de devenir propriétaire. Une décision qui s’avère très bénéfique pour préparer sa retraite, pour plusieurs raisons. 

Dans un premier temps, si vous vous y prenez suffisamment tôt, vous aurez remboursé votre crédit à la fin de votre vie professionnelle, ce qui vous libèrera du poste de dépense le plus onéreux.  

L’achat peut parfois effrayer par son apparente inflexibilité, mais il n’en est rien. Il est tout à fait possible de louer votre logement une partie de l’année, à condition de l’occuper 6 mois au minimum. De même, vous pouvez faire le choix de le revendre au moment de votre départ en retraite, pour changer de cadre de vie, ou pour opter pour un bien plus petit. 

En parlant de revente, l’un des avantages les plus appréciables est l’exemption de la taxe de la plus-value immobilière, lors de la cession de sa résidence principale. En cela, l’immobilier est un excellent investissement pour sa rentabilité sur le long terme. Votre logement peut très bien prendre de la valeur, et ce gain supplémentaire viendra abonder vos revenus. 

À l’inverse, si vous souhaitez quitter définitivement votre résidence principale, sans pour autant la revendre, vous pourrez faire le choix de la mettre en location afin de vous dégager un complément de retraite. Celui-ci vous donnera alors la liberté de financer d’autres projets le moment venu. 

Enfin, être propriétaire de sa résidence principale vous protège, mais vous permet également de la céder par la suite à vos enfants et ainsi sécuriser leur avenir. Une pierre deux coups ! 

Acheter pour mettre en location 

L’investissement locatif est souvent l’un des premiers choix auxquels on songe lorsque l’on souhaite se dégager un complément de revenus régulier et sécurisé. La raison principale est qu’il y en a pour toutes les bourses et pour tous les profils : du studio à l’appartement familial.  

Ce qui le rend si accessible, c’est aussi la facilité qu’ont les banques à accorder un prêt sans un apport personnel, dans ce cas de figure. En effet, devant un projet bien ficelé, les organismes seront plus enclins à vous allouer un crédit, car le loyer perçu leur assure le remboursement de celui-ci. De plus, dans le cadre d’un achat pour une mise en location, les frais inhérents à la gestion de votre bien sont déductibles des impôts : 

• Le montant des travaux de réparation ou d’amélioration (dont la liste exhaustive est fixée par la loi), 

• Les intérêts d’emprunt, 

• Les postes récupérables sur les charges de copropriété,  

• Les différentes assurances (propriétaire non occupant, loyers impayés ou encore contre la vacance locative), 

• Les frais de gérance,  

• Les impôts (taxe foncière et autres taxes annexes à cet impôt), 

• Les charges locatives non récupérées sur le locataire en cas d’impayé ou de vacance locative. 

Un investissement locatif réussi et optimisé vous permettra donc de pouvoir rembourser votre prêt et dégager un supplément qui viendra augmenter votre retraite. 

Enfin, vous pouvez également faire le choix d’investir dans un bien qui deviendra votre résidence principale à la fin de votre activité professionnelle, ou simplement décider de le revendre pour récupérer une grosse somme d’argent. 

Attention, contrairement à la résidence principale, la plus-value obtenue lors de la revente du logement sera imposable sur le revenu. 

Les avantages de l’investissement dans le neuf

Il s’agit d’un critère à prendre en compte dans l’établissement de votre projet. L’acquisition d’un logement neuf présentera plus d’avantages que l’achat d’un logement ancien. 

Tout d’abord, les frais liés à l’achat sont nettement inférieurs. Les émoluments du notaire vont s’élever à 2-3 % en moyenne, contre 7 % à 8 % pour un bien ancien. Il est également à noter qu’un bien neuf est exempté de taxe foncière les deux premières années. 

De plus, il s’agit d’un investissement plus sûr, en raison des garanties vous protègent contre les malfaçons : la garantie de parfait achèvement, la garantie dommage-ouvrage, la garantie biennale et la garantie décennale. Un logement neuf vous fera faire des économies sur le long terme, car il nécessite beaucoup moins d’entretien qu’un logement ancien. 

Acheter un bien neuf, c’est aussi avoir la garantie de trouver beaucoup plus aisément des locataires. En effet, les candidats sont aujourd’hui beaucoup plus sensibles à la question de la performance énergétique. Un logement construit avec les dernières normes en vigueur trouvera donc plus facilement preneur. 

Investissez grâce aux dispositifs de défiscalisation

L’achat d’un logement peut être un moyen de vous assurer un complément de revenu, mais aussi d’optimiser votre fiscalité. 

Différents dispositifs de défiscalisation vous donneront l’opportunité de diminuer le montant de vos impôts, suivant la nature de votre investissement : Pinel, LMNP, Denormandie ou encore Censi-Bouvard.  

Ces dispositifs ont chacun leurs conditions d’éligibilité et nécessitent de s’engager sur une certaine durée, pour bénéficier de tous leurs avantages. Un critère qui n’est pas vraiment gênant lorsque l’on prépare sa retraite sur le long terme. 

En résumé 

• Il est nécessaire de préparer sa retraite en amont afin d’anticiper la baisse de vos revenus,  

• Acquérir votre résidence principale est un premier pas, qui vous permettra de diminuer le poste logement à la retraite, 

• Investir dans l’immobilier locatif vous permettra de dégager des revenus supplémentaires, de manière stable et sécurisée, 

• Préférez l’achat d’un logement neuf, qui présente de nombreux avantages comparés au parc ancien, 

• Optimiser son achat en le couplant à un dispositif de défiscalisation permet de réduire davantage ses charges.