Dispositif Pinel : Acquérir un logement en VEFA

Qu’est-ce que la VEFA 

La VEFA, contraction pour "Vente en l’Etat Futur d’Achèvement", est un acte par lequel l’acquéreur achète un logement à construire, ou en cours de construction. C'est un procédé devenu très courant, là où, autrefois, il pouvait y avoir quelques réticences en raison de la difficulté à se projeter sur le produit fini. En effet, la technologie actuelle permet aujourd’hui d’obtenir des rendus en 3D, ou encore d’effectuer des visites virtuelles, nous donnant ainsi la possibilité d’avoir une idée plus précise du résultat final. 

Toutefois, il ne faut pas confondre la vente sur plan avec la VEFR, qui est la vente en l’état futur de rénovation, et qui concerne la rénovation d’un immeuble existant. 

Très prisée des investisseurs, la VEFA pour défiscaliser via le dispositif Pinel possède de nombreux avantages, à condition de respecter les étapes essentielles pour le bon déroulement de votre projet. 

Comment réaliser un achat en VEFA Pinel ? 

• L’analyse de votre situation financière et fiscale 

Le Pinel est un dispositif de défiscalisation. Aussi, avant de vous lancer dans un achat vous permettant d'en bénéficier, il est nécessaire de savoir si cela en vaut le coup par rapport au montant de vos impôts. En effet, ce projet est viable si la réduction fiscale accordée est au moins égale à l’impôt sur le revenu que vous devrez régler. Ce dispositif permet de défiscaliser jusqu’à 6 000 € maximum par an et nécessite de s’engager au minimum pour 6 ans. Votre situation n’est donc pas à apprécier uniquement à l’instant T, mais aussi sur ce qu’elle sera dans quelques années. 

Si votre profil d’investisseur s'avère compatible avec la loi Pinel, il vous faudra ensuite faire le point sur votre condition financière et votre capacité d’endettement. Pour vous aider dans cette démarche, vous pouvez vous faire accompagner par votre banque ou par un courtier, qui s’occupera de vous trouver les meilleures offres en fonction de votre budget. 

• La recherche d’un logement compatible Pinel 

L’un des avantages à recourir à la VEFA, est que le bien réponde aux conditions de performances énergétiques imposées par le dispositif. Attention cependant à la zone dans laquelle il se situe, car seules les zones A, Abis et B1 sont compatibles avec la loi Pinel. Ces espaces déterminent notamment le plafond de loyer à ne pas franchir. Un critère à étudier attentivement en fonction du montant de votre projet et du loyer que vous souhaitez percevoir. 

Le but du dispositif étant de louer votre logement par la suite, il est nécessaire de sélectionner un endroit attractif, vivant, et à proximité des commerces essentiels, afin de le rendre le plus attractif possible et d’attirer ainsi les futurs candidats locataires du bien pinel. 

• La signature du contrat de réservation 

Une fois votre perle rare trouvée, il vous faudra signer un contrat de réservation avec le promoteur, qui fixera les conditions de la vente. Il peut très bien être effectué sous seing privé ou rendu authentique via un acte notarié.  

Bien que ce ne soit pas une étape obligatoire, il est fortement conseillé de signer ce contrat, car cela permet d’engager les deux parties, mais aussi de déterminer les éléments essentiels de la vente et du futur bien. En cela, plusieurs informations doivent y figurer, comme les coordonnées du vendeur et de l'acquéreur, l’adresse du logement, sa surface, le nombre de pièces qui le composera, les délais de réalisation, le prix, ainsi que les modalités de révision, s’il y en a. Un dépôt de garantie vous sera demandé à la signature, d’un montant réglementé par l’article R261-28 du Code de la construction et de l’habitation, et qui ne peut excéder 5 % du coût total de l’opération. 

Vous bénéficiez d'un droit de rétractation de 10 jours, si jamais vous changez d’avis. Ce délai courra à compter du lendemain de la notification du contrat. La rétractation sera signifiée par lettre recommandée avec accusé de réception, ou par une remise en main propre. 

• La régularisation de l’acte authentique de vente 

Après accord de prêt de votre banque, le notaire du promoteur rédigera l’acte définitif. C’est la signature de ce dernier qui permettra au promoteur de lancer les appels de fonds, en fonction du déroulé des travaux. 

Attention, la loi Pinel exige que le logement soit achevé dans les 30 mois qui suivent la régularisation de l’acte notarié. Il est donc important de bien s’assurer auprès du promoteur que les délais seront respectés. 

• Le règlement du prix de vente 

L’acte authentique ayant eu l’effet de vous transmettre la propriété du bien, vous serez redevable d’un certain montant à chaque étape charnière du projet : 

• 35 % du prix total à l’achèvement des fondations,  

• 35 % à la mise hors d’eau (charpente et toiture posées), 

• 25 % à l’achèvement total des travaux, 

• 5 % à la réception du logement.  

Lorsque les travaux sont terminés, vous pouvez réceptionner votre nouveau logement. Il est nécessaire de se montrer très vigilant sur les détails et la conformité des prestations qui doivent vous être fournies. En cas de manquement ou défaut, vous devrez notifier la ou les réserves observées, par LRAR, dans le mois suivant la livraison.  

Pourquoi choisir d’investir en VEFA via le dispositif Pinel ? 

• Un investissement plus sécurisé 

L’achat sur plan séduit pour la sécurité qu’il confère. Même si les risques sont moindres pour les logements neufs, nous ne sommes jamais à l’abri d’une défaillance ou d’une anomalie. Dans ce cas, plusieurs garanties viendront vous protéger sur la durée, en fonction du type de problème rencontré : 

• La garantie de parfait achèvement, qui court pendant 1 an après la livraison du bien, et permet la prise en charge, par le promoteur, des malfaçons et défauts constatés. 

• La garantie de bon fonctionnement ou biennale, qui couvre les équipements pendant deux ans. 

• La garantie décennale, qui est valable pendant les 10 années qui suivent la livraison du logement et qui couvre les problèmes de construction qui compromettent la solidité du bâtiment. Cela concerne les fondations, la toiture, les murs, ou encore l’étanchéité de l'habitation. 

• La Dommage-Ouvrage, qui court également pendant 10 ans, et qui permet au propriétaire de se faire rembourser rapidement les travaux qui entrent dans le cadre de la garantie décennale. 

Attention, la prise en charge ne se fera pas si le dysfonctionnement provient d’une mauvaise utilisation ou d’un défaut d’entretien de l’occupant. 

• Réaliser des économies 

Le dispositif Pinel vous permet d’économiser jusqu’à 6 000 € par an sur vos impôts, mais investir en VEFA vous fait également réaliser des économies.  

Les frais de notaire, généralement compris entre 7 et 8 % du prix de vente, ne représentent que 2 à 3 % du prix dans le cadre d’un achat de logement neuf. De plus, vous serez exempté du paiement de la taxe foncière pendant deux ans. Vous pourrez aussi l’être pendant 5 ans, grâce aux hautes performances énergétiques offertes par votre bien, s’il est éligible et s’il se situe dans une agglomération qui le permet. 

• Un logement clés en main et performant 

Les logements neufs d’aujourd’hui répondent aux meilleures normes de construction en vigueur, ce qui assure un confort thermique, phonique et énergétique. Cela vous garantit de ne pas avoir de travaux de rénovation à réaliser avant un long moment. Et même si, comme précisé précédemment, nous ne sommes pas à l’abri d’un dysfonctionnement, cela reste beaucoup plus rare dans le cadre d’une habitation neuve. De plus, l'éventuel défaut sera pris en charge par la garantie y afférant. 

Enfin, choisir le neuf, c’est l'assurance d’un logement habitable et disponible à la location immédiatement. Les locataires étant très sensibles aux biens peu énergivores, cela vous assure de trouver rapidement des candidats et d’éviter ainsi la vacance locative. 

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