Les pièges à éviter lorsque l’on investit en loi Pinel

Ne pas respecter les conditions d’éligibilité 

Afin de pouvoir bénéficier de tout ce que le dispositif Pinel vous offre, il faut que votre logement respecte un certain nombre de conditions. 

Il vous sera donc nécessaire d’être attentif à ce que votre logement se situe dans une zone éligible Pinel, mais aussi qu’il respecte bien les normes de performance énergétique exigées, notamment lorsque vous envisagez le dispositif Pinel Ancien et qu’il vous faudra rénover votre logement. 

Pour en savoir plus, nous vous conseillons de consulter nos articles sur les conditions d’éligibilité à la loi Pinel. 

Ne pas accorder suffisamment d’importance à l’emplacement du logement et au marché local 

Acquérir un logement qui se situe dans une zone éligible à la loi Pinel est une première étape. Ces zones découpent le territoire français en cinq (dont trois éligibles), et déterminent les villes les plus tendues, c’est-à-dire où la demande est supérieure à l’offre. 

Mais même si le logement se situe dans une des trois zones tendues permettant l’investissement Pinel, cela ne fait pas tout. Quels que soient vos futurs projets concernant ce logement : revente, future résidence principale, enrichissement de votre patrimoine ou encore logement pour vos vieux jours, il sera nécessaire de bien étudier le marché local et l’environnement afin de permettre la bonne pérennité du projet pendant votre durée d’engagement, et même après ! 

Le but même de ce dispositif est de mettre en location le logement. Il sera donc primordial pour cela d’attirer les locataires en veillant à ce que le bien se situe dans une ville et un quartier attractif, desservi en transport en commun et en commerces, mais aussi à proximité des écoles et universités, en fonction du type de locataire recherché. 

En outre, il est très intéressant de se renseigner également sur les futurs projets au sein de la commune désirée. En effet, cela pourrait avoir un impact significatif sur la valeur du bien et donc de la plus-value à la revente. 

La Normandie est une région idéale pour investir. N’hésitez pas à consulter notre article sur l’investissement Pinel en Normandie ainsi que nos nombreux biens disponibles sur les départements concernés. 

Ne pas sécuriser son investissement en VEFA 

Même s’il y a la possibilité d’investir dans l’ancien grâce à la loi Pinel, celle-ci reste majoritairement sollicitée lors d’un achat de logement neuf, et en Vente en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA). 

Dans ce dernier cas, il vous faudra être vigilant sur certains points afin d’assurer le bon déroulement de votre projet d’investissement immobilier Pinel. 

Tout d’abord, nous vous conseillons de prêter une attention toute particulière au permis de construire, et de vous assurer qu’il est purgé de tout recours. Dans le cas contraire, cela laisse la possibilité à quiconque de déposer un recours afin d’exiger son annulation, s’il est avéré que le projet de construction ne respecte pas les règles d’urbanisme. Ce risque court durant les deux mois qui suivent la publication du permis de construire. 

Dans le cas où vous souhaiteriez tout de même vous engager avant la fin de ces deux mois, veillez à vous assurer de pouvoir vous faire rembourser votre acompte en cas de recours déposé contre le permis de construire. Cela ne vous empêchera cependant pas de perdre un temps précieux pour faire valoir cette condition suspensive, d’où la nécessité de bien se renseigner en amont. 

En outre, nous vous conseillons également de vous montrer vigilant et de vérifier qu’une garantie financière est bien proposée par le promoteur, pour vous couvrir en cas d’imprévu mettant en risque le bon déroulé de la construction. Ce peut être une garantie financière d’achèvement qui, comme son nom l’indique, permettra l’achèvement total de l’ouvrage en cas de défaillance du promoteur, ou bien la garantie financière de remboursement, qui vous assure le remboursement des sommes versées. 

La non-souscription d’une garantie vous permettra de demander une annulation de la vente. 

Enfin, nous vous conseillons également de vérifier qu’une assurance Dommage-Ouvrage a bien été souscrite par le promoteur. Cette assurance viendra vous indemniser rapidement en cas de dommage compromettant la solidité du bâti ou rendant le logement inhabitable, et ainsi permettre une remise en état par le promoteur dans les meilleurs délais. 

Ne pas comparer les offres de prêts et s’assurer de sa solvabilité 

Très rares sont les personnes qui peuvent investir par leurs propres deniers. La case emprunt est donc quasi systématique et recommandée au regard des faibles taux actuellement pratiqués. Pour ce faire, nous vous conseillons de ne pas vous arrêter à votre banque, même si tout se passe pour le mieux entre vous. N’hésitez pas à faire jouer la concurrence en sollicitant plusieurs organismes, voir de faire intervenir un courtier qui négociera pour vous les meilleures offres. Les taux d’intérêts n’étant pas fixes, rien ne vous empêche plus tard de renégocier votre crédit et ainsi baisser le montant de la mensualité ou de raccourcir la durée d’emprunt. 

Assurez-vous également d’être pleinement capable de rembourser votre futur emprunt en prévoyant le montant approximatif des loyers et des charges de la location, en comparaison des réductions d’impôt dont vous pourrez bénéficier. Il est important de vous assurer de la viabilité de votre projet afin de ne pas vous mettre en difficulté par la suite. 

Ne pas calculer la rentabilité de l’investissement loi Pinel 

Vous pencher sur le montant du loyer que vous pourrez demander et les charges que vous aurez à payer, vous aidera de calculer la rentabilité de votre investissement immobilier. Il vous faudra vous assurer que votre projet soit lucratif afin de vous permettre, entre autres, de faire face à de potentiels imprévus, dans le cas où vous ne disposeriez pas d’une trésorerie annexe. 

Il est également nécessaire de prendre en compte le plafond de loyer imposé par la zone dans laquelle se situe votre logement. Cela aura un impact direct sur la rentabilité de votre investissement immobilier Pinel. 

Ne pas appréhender le plafond annuel des niches fiscales 

Dans le cas où vous auriez d’autres investissements, sachez que le dispositif Pinel fait partie des niches fiscales. Il arrive fréquemment que des investisseurs oublient ce facteur qui peut totalement gâcher votre projet et vous rendre inéligible à la réduction d’impôt. 

En effet, en France, dans le but d’éviter un trop grand cumul des avantages fiscaux, les niches fiscales ont été plafonnées à 10 000 euros /an. Ce montant n’est cependant pas gravé dans le marbre et peut être amené à évoluer ; à ce jour, il reste néanmoins inchangé depuis 2013. 

Il est donc nécessaire de prendre en compte vos autres investissements et de calculer la somme de vos avantages fiscaux. Si le plafond venait à être dépassé, l’excédent viendrait s’ajouter au montant de l’impôts dont vous serez redevable au titre de l’année déclarée. 

Ne pas prendre la mesure de l’engagement au dispositif Pinel 

Le dispositif Pinel est un très bon moyen de défiscaliser, mais il n’est pas à considérer avec légèreté. Qui dit avantages dit contraintes. Hormis le loyer plafonné de la location, pour permettre l’accès aux logements à des ménages aux revenus plus modestes, et l’obligation d’acquérir un bien dans une zone éligible, vous serez obligatoirement engagé pour une durée allant de 6 à 9 années. Il s’agit d’un engagement sur le long terme, dont la nécessité de bien prévoir son projet et anticiper sur l’avenir. 

Dans le cas où vous ne pourriez pas respecter vos obligations, vous vous verriez retirer votre droit à la défiscalisation et seriez dans l’obligation de rembourser les avantages déjà perçus. 

Nos conseils pour un achat réussi 

Acheter un bien dans le but d’investir peut s’avérer complexe. Il y a une multitude de questions à se poser, et lorsque vous n’êtes pas expert, vous courrez le risque de passer à côté d’une étape importante pouvant compromettre la réussite votre projet. 

Nous vous conseillons donc de vous adresser à un professionnel de l’immobilier qui sera plus à même de vous accompagner et de tomber dans un ou plusieurs des nombreux pièges. 

Vous pouvez également consulter notre article dédié à la réussite de votre investissement locatif. 

Immobilier Neuf Conseil se tient à votre entière disposition pour discuter de vos projets d’investissement Pinel en Normandie, en Seine-Maritime et dans le Calvados. N’hésitez pas à prendre notre contact ou à consulter nos biens disponibles à la vente.