Investissement Pinel : Qu’est-ce que le zonage et quelles sont les zones éligibles ?
La loi Pinel offre la possibilité d’investir en profitant d’une réduction d’impôt sur le revenu. Toutefois, pour en bénéficier, il faut se plier à certaines conditions, établies notamment par le principe du zonage. Mais qu’est-ce que le zonage et quelles sont les zones éligibles à la loi Pinel ? Nous faisons le point ensemble sur tout ce qu’il faut savoir avant de vous lancer dans un investissement loi Pinel.
Le 3 octobre 2023, Bruno Le Maire, Christophe Béchu, Patrice Vergriete et Thomas Cazenave ont annoncé le reclassement de plus de 200 communes au titre du zonage ABC pour faciliter le développement de l'accession à la propriété et du logement locatif intermédiaire pour 4,5 millions d'habitants. Retrouvez notre article ainsi que la liste des communes en lien avec ce reclassement en suivant ce lien Liste reclassement flash zonage ABC
Qu’est-ce que le zonage Loi Pinel ?
Création du zonage A/B/C
Le principe du zonage a été créé en 2003 pour les besoins de l’investissement locatif ROBIEN. Il découpe le territoire en cinq zones, dont le critère est la tension du marché immobilier local. Cette dernière est définie par l’équilibre entre l’offre et la demande. Est considéré comme zone dite « tendue », un territoire où l’offre est inférieure à la demande. Au contraire, une zone sera dite « détendue » si l’offre de logement est suffisante pour répondre aux besoins de la demande.
Ces cinq zones illustrent la tension du marché immobilier de la plus tendue à la plus détendue.
Il est à noter que les zones ne sont pas gravées dans le marbre et qu’en fonction de l’évolution du marché, des villes peuvent être recatégorisées.
Utilisation du zonage
Comme indiqué précédemment, le zonage a été créé dans le cadre de l’investissement locatif ROBIEN. Depuis, son usage a été élargi à de multiples autres cas, et notamment :
- Les dispositifs d’investissements locatifs, dont la loi Pinel
- Les dispositifs Louer abordable (dispositif Cosse) et Louer mieux (par l’intermédiaire de l’ANAH)
- Dispositif d’investissement locatif pour les investisseurs institutionnels : taux de TVA réduit à 10% en zones A et B1.
- Le Prêt à Taux Zéro (PTZ)
- Le Prêt Social de Location-Accession (PSLA)
- Le Prêt d’accession sociale à la propriété (PAS)
Un découpage en 5 zones
| ZONE | COMMUNES |
|---|---|
| Zone Abis | Paris et 76 communes Yvelines, des Hauts de-Seine, de Seine-St-Denis, du Val-de-Marne et du Val-d’Oise; |
| Zone A | Agglomération de Paris (dont zone Abis), la Côte d’Azur, la partie française de l’agglomération genevoise, certaines agglomérations ou communes où les loyers et les prix des logements sont très élevés; |
| Zone B1 | Certaines grandes agglomérations ou dont les loyers et le prix des logements sont élevés, une partie de la grande couronne parisienne non située en zone Abis ou A, quelques villes chères, les départements d’Outre-Mer; |
| Zone B2 | Villes-centre de certaines grandes agglomérations, grande couronne autour de Paris non située en zone Abis, A et B1, certaines communes où les loyers et les prix des logements sont assez élevés, communes de Corse non situées en zones A ou B1; |
| Zone C | Reste du territoire; |
Vous souhaitez connaître la zone dans laquelle se situe votre commune ? Le simulateur du Service Public peut vous l’indiquer en renseignant simplement votre code postal : https://www.immobilierneufconseil.com/calculatrices/zonage-abc/
Les zones éligibles au dispositif PINEL
Dans le cadre du dispositif loi Pinel, les zones éligibles sont les zones A bis, A et B1, les autres zones ayant été écartées depuis le 1er janvier 2019, dans une volonté de se concentrer davantage sur les zones les plus tendues.
En effet, l’un des objectifs de la Loi Pinel est d’augmenter la construction de logements neufs et ainsi accroître le volume de logements disponibles dans les zones où la demande est la plus forte. A ce titre, toutes les zones ne sont donc pas éligibles à ce dispositif.
Ce découpage permet d’instaurer, selon les zones, plafond de loyer et de ressources des locataires à ne pas excéder pour bénéficier du dispositif Loi Pinel. Le but est de faciliter l’accès à la location aux personnes dont les revenus sont modestes, car le montant des loyers, ainsi plafonné, est en moyenne inférieur de 20% au prix du marché local.
Les changements survenus en 2021
Depuis sa création, le principe du zonage a connu plusieurs modifications, en 2006, 2009, 2014 et 2019.
Lors de son entrée en vigueur, le ministre de la Cohésion des territoires, Jacques MEZARD, a fait part de sa volonté d’ajuster le zonage en fonction de critères plus précis.
À cet effet, une expérimentation est conduite depuis 2020 en Bretagne afin de tester l’ajustement des zones et ainsi moduler les plafonds de loyer et de ressources du locataire en fonction du quartier ou encore du type de logement. Le résultat de cette étude devra être rendu au plus tard pour le mois de septembre 2021.
Si les résultats de cette expérimentation s’avèrent concluants, ce nouveau découpage, plus précis, pourrait être appliqué à d’autres régions de France.
À noter qu’en parallèle, depuis 2019, des villes « moyennes » ont également été recatégorisées, passant de la zone B2 à B1 et devenant ainsi éligibles au dispositif Pinel. Il n’est pas à exclure que d’autres villes connaissent également ce reclassement en fonction de l’évolution du marché.
Jusqu'en 2024, les zones A bis, A et B1 seront toujours éligibles au dispositif PINEL. Sauf dérogation et ce depuis le 1er janvier 2018, les communes situées en zone B2 et C ne seront plus éligibles au dispositif de défiscalisation PINEL.
Le zonage, un critère d’investissement
Le zonage et ses différentes catégories sont révélateurs de l’état de tension du marché local. Il s’agit d’un critère important dont il est judicieux de tenir compte au moment de choisir l’endroit où vous souhaitez investir.
Avec ce nouveau zonage et ces reclassements, des villes moyennes se retrouvent éligibles au dispositif Pinel, ce qui offre d’autres perspectives d’investissement.
En effet, la rentabilité brute est souvent plus élevée dans une ville moyenne, car les prix d’achat sont moins élevés que dans les grandes villes, ce qui assouplit l’effort d’investissement. De plus, le plafond du prix d’achat par m², pris en compte dans le calcul de la réduction d’impôt loi Pinel, est de 5 500 €. Dans les grandes villes, le montant au m² y est bien plus élevé, ce qui signifie que, bien souvent, la réduction d’impôt ne sera pas calculée sur le montant total de votre investissement, problématique que l’on ne rencontrera que très rarement dans les villes moyennes.
Il convient toutefois de bien étudier le marché local, car la vacance locative peut y être plus importante que dans les grandes villes. À ce titre, n’hésitez pas à vous faire conseiller par des professionnels du marché local qui seront à même de vous renseigner sur la dynamique des communes visées.
Si vous souhaitez investir dans l’agglomération rouennaise, vous pouvez consulter nos différents biens éligibles au dispositif loi Pinel dans la rubrique Investir. Nous saurons vous guider vers le meilleur choix.
Zones Pinel - Ce qu'il faut retenir
Qu’est-ce qu’une zone éligible au dispositif Pinel ?
Dans le cadre de la loi Pinel, une zone éligible Pinel désigne les communes où les investisseurs ont la possibilité de réaliser un investissement locatif et de bénéficier des avantages fiscaux accordés par ce dispositif de défiscalisation. En optant pour un investissement immobilier dans ces zones, les contribuables peuvent bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu proportionnelle au montant de l'investissement et à la durée de l'engagement locatif. Cette mesure vise à encourager l'investissement dans des secteurs où la demande locative est forte tout en favorisant la construction de logements neufs.
Comment est effectué le zonage Pinel ?
La délimitation des zones éligibles au dispositif Pinel s'appuie sur le zonage établi dans le cadre de la loi Robien. Ce découpage est réalisé en prenant en compte les pressions exercées sur le marché immobilier. En France, le zonage Pinel distingue principalement cinq zones :
- Zone A bis
- Zone A
- Zone B1
- Zone B2
- Zone C
Quelles sont les zones géographiques éligibles à la loi Pinel ?
Depuis l'année 2020, seules trois zones sont éligibles au dispositif de la loi Pinel : la zone A bis, la zone A et la zone B1. En effet, la zone C a été exclue du dispositif en 2017, tandis que la zone B2 a perdu son éligibilité à partir du 1er janvier 2020. Ce recentrage vise à concentrer les avantages fiscaux du dispositif sur les zones où la demande locative est la plus forte et où les besoins en logements sont les plus importants.
Est-il possible de rentabiliser un projet en investissant dans une quelconque zone éligible loi pinel ?
Il est crucial de sélectionner soigneusement la zone Pinel 2024 ainsi que la commune dans laquelle vous envisagez d'investir afin de garantir la rentabilité de votre projet. En règle générale, il est conseillé de privilégier une ville située dans la zone A bis ou A pour maximiser vos chances de trouver rapidement des locataires et réduire les périodes de vacance locative. Des villes telles que Paris, Rennes ou Strasbourg constituent d'excellents choix d'investissement dans le cadre du dispositif Pinel, offrant un potentiel locatif attractif et des perspectives de valorisation intéressantes.
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