Tout savoir de la loi sur les Monuments Historiques, ce dispositif de défiscalisation centenaire

Qu’est-ce que la loi sur les monuments historiques ? 

C'est l’un des plus anciens dispositifs de défiscalisation, promulgué en 1913. Ce texte centenaire a été créé dans le but de favoriser la conservation de biens classés, qui présentent un intérêt public du fait de leur caractère historique ou artistique. Ce sont généralement des immeubles qui nécessitent un entretien particulier et de très lourds travaux de rénovation. 

Ce statut de monument historique permet à son propriétaire de déduire jusqu’à 100 % des charges de restauration, d’entretien, ainsi que les intérêts d’emprunt de ses revenus fonciers. Un coup de pouce fiscal qui en fait un dispositif très apprécié des investisseurs. 

Comment bénéficier du dispositif de défiscalisation sur les monuments historiques ? 

Les conditions 

• Posséder un immeuble qui soit inscrit ou classé monument historique ; 

• Le conserver pour une durée minimale de 15 ans suivant l’acquisition ; 

• Détenir le bien en direct, ou par le biais d’une SCI familiale ou d’une SCI non soumise à l’IS et affectée à l’habitation pour au moins 75 % des surfaces habitables ; 

• Réaliser les travaux nécessaires après avoir effectué une demande d’autorisation spéciale de travaux ou une déclaration d’utilité publique, acceptée par l’autorité administrative. 

Les interdictions  

S’il était auparavant autorisé de diviser un immeuble classé ou inscrit aux monuments historiques, ce n’est plus le cas. Le seul moyen d’y parvenir est de recevoir un agrément du ministère du Budget après qu’il ait lui-même consulté le ministère de la Culture. C’est d’ailleurs ce qui explique que l’on rencontre beaucoup moins d’appartements vendus individuellement. 

En outre, toute action sur le bien (démolition, transformation, vente, donation ou encore legs) doit être soumise à l’approbation du ministère de la Culture. 

La location 

Il n’y a aucune obligation de mettre en location l’immeuble classé ou inscrit. 

Si le propriétaire décide de le louer, l’occupant devra en faire sa résidence principale. Il n’y a pas de conditions de ressources exigées ou de plafond de loyer à respecter. En revanche, le locataire ne devra pas faire partie du même foyer fiscal que le propriétaire. Cela peut donc être un enfant ou un parent, dès lors qu’il respecte cette condition. 

Le propriétaire peut tout à fait choisir d’habiter le bien lui-même; dans ce cas de figure, les charges ne peuvent être déduites qu’à hauteur de 50 % de son revenu global. 

Quels sont les critères d’éligibilité aux monuments historiques ? 

La cible du dispositif 

Sur le papier, vous pouvez en bénéficier dès lors que vous êtes un contribuable français, domicilié fiscalement en France. Toutefois, cette loi à un intérêt tout particulier pour ceux qui paient beaucoup d’impôts et qui veulent les réduire significativement, tout en se constituant un patrimoine de qualité.  

Les immeubles concernés  

Le bien doit au moins répondre à un des critères suivants :  

• Être classé monument historique ; 

• Être inscrit à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques (ISMH) ; 

• Faire partie du patrimoine national en vertu du label délivré par la « Fondation du patrimoine » ; 

• Faire partie du patrimoine national du fait de son caractère historique ou artistique, reconnu par le ministère de la Culture et être ouvert au public. 

Attention, un immeuble construit sur un site classé n’est pas automatiquement concerné par le dispositif Monuments Historiques. Il faut qu’il ait été lui-même désigné comme tel. 

Les travaux autorisés 

Les travaux de réparation, de restauration, de modification et d’entretien sont admis et entièrement déductibles. Ils doivent être réalisés à l’initiative du propriétaire ou des propriétaires regroupés dans une association syndicale libre (ASL), s’il y en a plusieurs. Il est d’ailleurs libre de choisir l’architecte ou l’entreprise qui seront chargés de l’opération. Toutefois il est impératif d’obtenir l’accord de l’autorité administrative, qui supervisera les travaux afin de vérifier qu’ils sont exécutés dans les règles de l’art. La demande doit se faire par le biais du formulaire Cerfa n° 15459*02 pour des travaux sur l’existant, ou via le n° 13406*09 pour des travaux de construction incluant ou non de la démolition. 

En outre, l’autorité administrative peut également contraindre le propriétaire à engager les travaux nécessaires permettant d’assurer la sauvegarde de l’immeuble classé ou inscrit. 

Quels sont les avantages de la loi sur les Monuments historiques ? 

Le dispositif de défiscalisation sur les monuments historiques est l’un des plus pérennes et populaires du fait des nombreux avantages qu’il confère : 

• Il offre la possibilité de déduire les charges sans limite des revenus fonciers et du revenu global (sauf lorsque le propriétaire occupe le logement, il ne peut déduire qu’à hauteur de 50 %) ;  

• Il est cumulable avec le mécanisme du déficit foncier, l’excédent peut ainsi être reporté pendant 6 ans ; 

• Il ne rentre pas dans le plafonnement des niches fiscales, restreint à 10 000 €/an ce qui permet au propriétaire d'investir dans d'autres biens soumis à des dispositifs de défiscalisation ; 

• Il est possible de léguer ou donner l'immeuble sans frais de succession ou de donation, si une convention à durée indéterminée a été signée et validée par le ministère de la Culture ; 

• Il n’y a aucune obligation de le mettre en location ;  

• Il s’agit du seul dispositif fiscal qui autorise le propriétaire à occuper le bien et de défiscaliser en même temps ; 

Comment réaliser sa déclaration fiscale ? 

Les charges déductibles  

Le propriétaire peut déduire de son revenu global : 

• Les travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration ;  

• Les primes d’assurance ;  

• Les intérêts d’emprunt liés à l’acquisition du bien et aux travaux ; 

• Les frais de gérance, de rémunération des gardes et concierges ;  

• Les impôts autres que ceux incombant à l’occupant ;  

Les provisions pour charges de copropriété. 

Formulaire Cerfa à renseigner 

Le propriétaire d’un bien classé ou inscrit monument historique devra réaliser une déclaration spéciale des revenus fonciers n° 2044 Spé, et les travaux sont à renseigner dans la case « Travaux de restauration ». 

Lors de la première déclaration, si vous souhaitez déduire 100 % des charges, il vous faudra joindre un engagement de location de trois ans. Si vous ne désirez pas le louer et l’occuper personnellement, vous ne pourrez soustraire que 50 % des charges.