Comprendre les différents taux immobiliers
Pour financer votre projet immobilier, il vous faudra certainement recourir à un prêt bancaire. Vous serez alors confronté à toutes sortes de taux utilisés par les organismes prêteurs pour définir le montant des intérêts. Quels sont-ils ? Comment sont-ils déterminés ? Immobilier Neuf Conseil vous explique tout ce que vous avez besoin de connaître et de comprendre sur les différents taux immobiliers.
- À quoi servent les taux immobiliers ?
- Le taux d’intérêt
- Le taux fixe
- Le taux variable
- Le taux d’intérêt variable capé
- Le taux Euribor
- Le taux mixte
- Les taux bas
- Le taux moyen
- Le taux nominal
- Le taux révisable
- Le taux effectif global (TEG)
- Le taux annuel effectif global (TAEG)
- Le taux d’usure
- Le taux réel
- Le taux d’effort
À quoi servent les taux immobiliers ?
À l’exception du prêt à taux zéro qui est une aide accordée par l’état, les organismes bancaires octroient des crédits avec intérêts. Ces derniers leur permettent de se rémunérer, mais aussi de compenser le risque qu’elles prennent en prêtant de l’argent :
- Le risque d’impayé par l’emprunteur ;
- Le risque de ne plus disposer des liquidités suffisantes pour honorer leurs engagements ;
- Le risque d’une variation défavorable du taux d’intérêt, leur faisant perdre de l’argent ;
- Les risques du marché qui peuvent diminuer la valeur de leur portefeuille ;
- Le risque de dévaluation de la monnaie ;
- Les risques opérationnels résultant de défaillances externes (erreurs humaines, dysfonctionnement du système informatique et de télécommunication).
Le montant de ces intérêts diffère selon le type de taux choisi par l’emprunteur, mais aussi de sa situation personnelle. Tour d’horizon de tous les taux que vous pouvez rencontrer pour le montage de votre projet d’achat immobilier.
Le taux d’intérêt
Le taux d’intérêt est l’appellation générique. Il représente le pourcentage d’une somme, que l’emprunteur verse à l’organisme financier qui lui a prêté de l’argent. Il va varier suivant le type de crédit, la durée d’emprunt, mais aussi selon les risques pris par rapport au profil de l’emprunteur.
Le taux fixe
Le taux d’intérêt fixe, comme son nom l’indique, reste le même pendant toute la durée du prêt. L’emprunteur le connaît à l’avance, et toutes les mensualités sont identiques, sauf en cas de remboursement anticipé ou de renégociation du taux d’intérêt à la baisse. Il s’agit d’un taux qui sécurise l’emprunteur face aux variations potentielles liées à l’inflation.
Le taux variable
Contrairement au taux fixe, le coût total de l'emprunt n’est pas connu à l’avance avec le taux d’intérêt variable. Dans ce cas de figure, le taux va être amené à évoluer suivant un indice de référence déterminé au moment de la signature du prêt. Il dépend généralement de l’évolution des prix et des taux d’intérêt moyens pratiqués par les banques. Généralement plus faible que le taux fixe, il présente cependant plus de risque pour l'emprunteur, et peut fluctuer plus ou moins fortement pendant la durée de remboursement.
Le taux d’intérêt variable capé
Le taux est dit « capé » lorsque le contrat prévoit un plafond de variation, généralement à la hausse, mais il est également possible qu’une limite basse soit établie. Tout comme le taux variable, le coût total du prêt n’est pas connu à l’avance, mais le risque s’en trouve considérablement réduit grâce aux "garde-fous" fixés. En contrepartie, le taux de départ est plus élevé que le taux variable non limité.
Le taux Euribor
Le taux Euribor, (Euro Interbank Offered Rate), représente le taux moyen pratiqué par les banques pour se prêter de l’argent entre elles, en devises €uros. C’est un indice de référence qui est utilisé notamment comme base pour le calcul du taux variable et qui est établi sur la base d’un panel des 20 banques les plus actives de la zone euro.
Le taux mixte
Le taux d’intérêt mixte, couramment utilisé en matière de prêt immobilier, combine à la fois le taux réel et le taux variable, pour contrebalancer les inconvénients et risques que présentent ces deux options. Il conjugue la sécurité du taux fixe et l’attractivité du taux variable. Concrètement, le remboursement du prêt se divise en deux phases. Une première, où l’emprunteur rembourse à taux fixe, sur une durée allant de 7 à 10 ans. Cette durée courte lui permet de bénéficier d’un taux fixe plus intéressant qu’un emprunt sur une période de 20 à 25 ans. La deuxième phase concerne la durée restante, remboursée, elle, à taux variable.
Les taux bas
Ils représentent les taux les plus faibles pratiqués sur le marché, uniquement alloués à une certaine catégorie d’emprunteurs. Ils sont réservés à des profils fiables et solides, qui justifient d’une situation professionnelle stable et fructueuse, d’un bon apport personnel et d’un taux d’endettement bas. Les établissements bancaires tiendront également compte de la gestion financière de l’emprunteur pour accorder ces taux privilégiés.
Le taux moyen
Il représente la moyenne des taux d’intérêt pratiqués pour certains crédits, ou tous prêts confondus, sur une échelle donnée, qui peut être régionale, nationale, ou mondiale.
Le taux nominal
Le taux nominal est un taux brut fixé par les établissements bancaires. Il correspond au taux de marché auquel ces établissements empruntent l’argent, majoré d’une marge qui intègre différents coûts liés à leur fonctionnement. Il ne tient cependant pas compte des frais annexes, tels que les frais de dossier, d’assurance ou de garantie, qui viennent en sus.
Le taux révisable
Par abus de langage, le taux révisable et le taux variable sont confondus, mais il existe bien une différence entre les deux. Le taux révisable est réajusté périodiquement (trimestriel, annuel ou quinquennal), selon l’indice de référence fixé dans le contrat. En revanche, le taux variable suit la variation du taux de référence et peut fluctuer mensuellement.
Le taux effectif global (TEG)
Contrairement au taux nominal, le taux effectif global permet de calculer le coût total du prêt en intégrant les frais de dossier, d’assurance et de garantie. Aujourd’hui, cette appellation n’est plus employée, et a été remplacée par le TAEG en 2016.
Le taux annuel effectif global (TAEG)
Ce taux, qui remplace le TEG, permet lui aussi de calculer le coût total de l’emprunt. Il comprend entre autres :
- Le taux nominal, utilisé pour chiffrer les intérêts du prêt ;
- Les frais de dossier et d’inscription ;
- Les frais payés ou dus à des intermédiaires, pour l'octroi du prêt ;
- Les coûts d'assurance et de garantie obligatoires ;
C’est sur ce taux qu’il faut se baser afin de comparer les offres des différents organismes bancaires. Les banques ne sont pas autorisées à accorder un prêt dont le TAEG dépasse le taux d’usure.
Le taux d’usure
Le taux d’usure correspond au taux maximum légal que les établissements de crédit sont autorisés à pratiquer lorsqu’ils accordent un prêt. Fixé à la fin de chaque trimestre pour le trimestre suivant par la Banque de France, le taux de l'usure vise à vous protéger d’éventuels abus.
Le taux réel
Le taux réel correspond au taux nominal corrigé. Il est déterminé en déduisant le taux d’inflation du taux nominal, sur une période donnée. Il représente le taux de rendement réel obtenu par l’organisme bancaire et le coût réel du prêt pour l’emprunteur.
Le taux d’effort
Dans le cadre d’un prêt, c’est le rapport entre les revenus d'un ménage et la somme des charges qu’il est tenu de supporter. Il indique le taux de remboursement le plus élevé que l’emprunteur peut supporter suivant sa situation et donc sa capacité maximum de remboursement. Elle est idéalement située entre 25 % et 30 %, et ne doit pas excéder 35 %.
Dans le cadre du logement, le taux d’effort va représenter le rapport entre les dépenses liées à l’habitation (loyers charges comprises) et les revenus du foyer. Il permet de mesurer la part du logement dans le budget des ménages.
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