Tout ce qu'il faut savoir sur le taux d’intérêt fixe
Lorsque vous souscrivez un prêt immobilier, vous devez vous acquitter d’intérêts, dont le calcul varie suivant le type de taux choisi. Le taux fixe est celui rencontré le plus fréquemment pour ce type d’opération. Mais comment fonctionne-t-il ? Quelles sont les différentes options possibles ? Quels avantages et inconvénients offre-t-il ? Immobilier Neuf Conseil fait un point complet sur le taux d’intérêt fixe.
Qu’est-ce que le taux fixe ?
Le taux fixe est le plus couramment rencontré en matière de prêt immobilier, prisé par les emprunteurs et les banques pour la sécurité qu’il offre. Un pourcentage unique est utilisé pour calculer les intérêts dus chaque mois, et ce, jusqu’à la dernière mensualité. De fait, l'emprunteur bénéficiera de mensualités invariables
Le taux fixe se prête tout particulièrement aux emprunts longue durée, 10, 15 ans et plus, durant lesquels les taux sont susceptibles d’augmenter plus ou moins fortement selon plusieurs facteurs (inflation, force du marché, etc.).
Chaque banque détermine le taux fixe qu’elle propose, en veillant à respecter le plafond du taux d’usure. Leur calcul se fait sur la base de plusieurs paramètres :
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L’indice des Obligations Assimilables du Trésor (OAT) à 10 ans ;
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La marge commerciale des banques ;
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Le risque qu’elles prennent à accorder le prêt, selon le profil de l’emprunteur ;
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La durée du crédit ;
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Le montant de l'éventuel apport.
Les différentes possibilités de taux fixe
À échéances constantes
Il s’agit de l’offre classique, la plus fréquemment rencontrée. Les échéances restent les mêmes, du début à la fin de l'emprunt.
À échéances évolutives
Dans ce cas de figure, le taux reste le même pendant toute la durée du prêt, mais ce sont les mensualités qui vont varier, de 1 à 2 % par an. Ce type d’échéance, rencontrée dans le cadre des prêts progressifs notamment, présente l’avantage d’économiser sur le montant global du crédit et d’amortir plus rapidement le capital.
On parle d’échéance évolutive également dans le cadre d’un prêt lissé ou d’un prêt à paliers. Cela s’illustre par la contraction de deux crédits à taux fixe, un long et un court. Le coût total du crédit s’en trouvera réduit, car les deux taux fixes seront moins importants que si l’emprunteur avait souscrit un crédit sur 20 ans, par exemple. L’échéance est dite évolutive, car la mensualité changera lorsque l’emprunteur commencera à rembourser son second emprunt. Si vous choisissez de vous acquitter du prêt le plus long en premier, la mensualité sera plus élevée, et inversement pour celui plus court.
À échéances modulables
Dans ce troisième cas, l’emprunteur bénéficie d’un prêt à taux fixe, avec la possibilité d’augmenter, de baisser ou de suspendre momentanément ses mensualités, selon les clauses figurant dans le contrat. C’est une option très intéressante pour faire face aux aléas de la vie, comme une perte d’emploi, une diminution de revenus, ou une dépense imprévue. À l’inverse, si vos revenus augmentent, vous pouvez élever les mensualités de 10 à 30 % et ainsi réduire la durée totale du crédit, sous réserve du respect du taux d’endettement.
Bien sûr, si vous choisissez de baisser ou de suspendre vos mensualités, cela aura pour effet de rallonger la période de remboursement, donc de majorer le coût total du prêt.
La renégociation du taux d’intérêt fixe
Les taux d’intérêt varient plus ou moins fortement, suivant l’inflation notamment. Dans le cas où les taux sont amenés à baisser, et s’avèrent plus intéressants que celui figurant sur votre contrat, il est tout à fait possible de demander une renégociation du prêt à votre banque. Si elle est acceptée, cela vous permettra de conserver la durée de votre crédit, mais de diminuer vos mensualités, ou de garder les mêmes mensualités, mais de raccourcir la durée de remboursement.
Sachez toutefois que renégocier un prêt génère un coût, qui peut remettre en cause la légitimité de la démarche selon le niveau d'avancement du remboursement de l'emprunt.
Les avantages et inconvénients du taux fixe
Avantages
L’avantage principal du taux fixe est la sécurité qu’il offre. Le taux est spécifié dans le contrat et ne connaîtra pas de variation pendant toute la durée du remboursement. Même si les taux d’intérêt augmentent drastiquement, l’emprunteur est protégé.
Avec le taux fixe, pas de mauvaises surprises. L’emprunteur connaît exactement le montant de ses mensualités et le coût total du prêt au moment de la signature du contrat. Cela lui permet d’organiser son budget avec précision et d’anticiper les dépenses. Même dans le cadre d’un prêt à taux fixe à échéances évolutives ou modulables, l’emprunteur connaît à l’avance les conditions du prêt et peut gérer librement ses mensualités sans surprise.
Enfin, le taux fixe est déterminé par les banques et reste immuable une fois le contrat signé. De fait, il est beaucoup plus simple de comparer les offres des différents organismes bancaires et choisir ainsi la plus avantageuse.
Inconvénients
Le désavantage majeur du taux fixe réside dans son manque de souplesse. Les emprunteurs ont tendance à se tourner vers cette option pour la sécurité qu’elle offre face à l’augmentation des taux d’intérêt, qui peut parfois être importante. Toutefois, il arrive que les taux d’intérêt chutent, et que les conditions de votre prêt ne soient plus favorables.
Contrairement au taux variable, vous ne pourrez pas bénéficier de ces taux bas, sans passer par la case renégociation du taux d’intérêt avec votre banque. Néanmoins, elle n’est pas tenue d’accepter votre demande d’alignement aux taux du marché. Dans ce cas de figure, vous n’aurez d'autre choix que de continuer à rembourser votre prêt à ce taux non avantageux, ou de faire racheter votre prêt par une autre banque à un meilleur taux.
Dans tous les cas, vous devrez entamer des démarches qui peuvent s’avérer chronophages.
Enfin, les taux fixes sont généralement plus élevés que les taux variables par exemple, et demeurent assez rigides. Si vous souhaitez rembourser de façon anticipée (hors taux fixe à échéances modulables), vous pourrez être contraints de vous acquitter d’une pénalité importante qui peut représenter entre 2 et 3 % du capital restant.
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