Guide complet du nouveau dispositif de défiscalisation Pinel Plus

Pinel Plus : le Pinel 2.0 

Le successeur du Pinel 

Dévoilé le 31 août 2021, celui qui fut d’abord baptisé « Super Pinel », puis « Pinel Plus », cohabitera avec le dispositif Pinel que nous connaissons bien. 

Un article comparant le dispositif Pinel et le dispositif Pinel Plus est disponible ici.

Il s’agit d’un dispositif de défiscalisation, dont la première version fut mise en place en 2014, sous le nom de loi Duflot. Le Pinel permet d’économiser jusqu’à 63 000 € d’impôts pour un investissement plafond de 300 000 € par an, sous réserve de respecter des conditions d’éligibilité. 

Une fin programmée 

Toute bonne chose a malheureusement une fin. Emmanuelle Wargon, alors ministre du Logement sous le premier quinquennat d’Emmanuel Macron, nous l’annonçait le 13 novembre 2020 : le dispositif Pinel prendra fin le 31 décembre 2024, après une baisse progressive de ses réductions d’impôts sur deux ans. 

En 2023 : 

• de 12 à 10,5 % pour un engagement de 6 ans ; 

• de 18 à 15 % pour un engagement de 9 ans ; 

• de 21 à 17,5 % pour un engagement de 12 ans ; 

En 2024 : 

• de 12 à 9 % sur 6 ans ; 

• de 18 à 12 % sur 9 ans ; 

• de 21 à 14 % sur 12 ans ; 

Toutefois, le nouveau dispositif Pinel Plus a été créé afin de maintenir les taux à leur maximum pour les personnes qui se conforment aux conditions qu’il exige. Il cohabitera avec le Pinel classique dès le 1er janvier 2023. 

Quels sont les critères d’éligibilité au Pinel Plus ? 

Les conditions maintenues 

Le nouveau dispositif conserve les conditions d’éligibilité que nous connaissons actuellement avec le Pinel classique :  

• Acheter un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement dans un bâtiment d’habitation collectif, un logement à réhabiliter ou un local à transformer en habitation ; 

• Investir dans l’une des zones éligibles A, Abis et B1. Le dispositif Pinel Plus ne permettra pas l’acquisition d’un bien dans les zones B2 et C, écartées depuis 2018 ; 

• S’engager à louer le logement nu sur une période de 6 ou 9 ans, renouvelable à 12 ans ; 

• Mettre le bien en location au plus tard 12 mois après la date d’acquisition ou l’achèvement des travaux ; 

• Louer à une personne ou à un ménage respectant le plafond de ressources en vigueur, qui varie suivant la zone et la composition du foyer ; 

• Respecter un plafond, qui diffère également en fonction de la localisation du logement. 

Le montant maximum sur lequel la réduction d’impôt s’applique devrait rester de 300 000 € par an, avec un prix au m² ne pouvant excéder 5 500 €. 

Les nouvelles conditions quant aux qualités d’usage et de confort 

L’une des nouveautés du Pinel Plus est que les critères du bien ne sont plus uniquement basés sur la notion d’impact environnemental. Le concept de confort a vu le jour avec la volonté de réhausser les prestations offertes par les logements d’aujourd’hui. 

C’est pour cette raison que des conditions de surface minimales vont être imposées par le Pinel Plus, en fonction du nombre de pièces qui composent le logement :  

Les biens devront également posséder un espace extérieur privatif ou à usage privatif, dont la surface est elle aussi réglementée en fonction du type de logement : 

Enfin, les logements de type T3 et plus devront obligatoirement posséder une double exposition, c’est-à-dire des fenêtres ou portes-fenêtres sur au moins deux façades d’orientations différentes. 

Les nouvelles conditions environnementales 

Avec le Pinel Plus, le gouvernement entend aller plus loin dans les critères de performance énergétique des logements, en réponse aux urgences climatiques et environnementales. S’il était nécessaire de ne respecter à minima que la RT2012 pour être éligible, les critères d’accessibilité au nouveau dispositif deviennent plus stricts :  

• Les logements neufs acquis en 2023 devront respecter un niveau de performance conforme aux exigences de la RE 2020, qui entreront en vigueur dès 2025 ;  

• Les logements neufs acquis en 2024, ou, pour ceux en construction qui font l’objet d’un dépôt de demande de permis de construire en 2024, devront, en plus de la condition précédente, atteindre la classe A du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) ;  

• Pour ceux acquis en 2023 et 2024, dans le cadre d’une opération de construction dont la demande de permis de construire a été déposée avant le 1er janvier 2022, ils devront se conformer aux critères fondés sur le référentiel E+C-, utilisé pour préfigurer la RE 2020, ainsi que de la classe A du DPE.  

• Pour les logements acquis par les contribuables en 2023 et 2024 dans le cadre d’une opération autre qu’une opération de construction (comme la réhabilitation), et pour laquelle ni la RE 2020 ni le référentiel E+C- ne sont applicables au bâtiment, il est exigé le respect d’une classe A ou B du DPE.  

Les avantages du Pinel Plus 

Le respect de ces conditions permettra à l’investisseur de bénéficier des avantages offerts par le nouveau dispositif de défiscalisation, et parmi eux :  

• Le maintien d’un taux de réduction d’impôt attractif pouvant atteindre 21 % ; 

• La constitution d’un patrimoine de qualité respectant les dernières normes en vigueur ;  

• La création d’un complément de revenu intéressant ;  

• Ou encore la possibilité de loger et de protéger un membre de votre famille dans un bien tout confort. 

Quelles sont les différences entre le Pinel Plus et le Pinel ? 

Très similaires, les deux dispositifs possèdent quelques particularités qui leurs sont propres. Le Pinel Plus est bien plus exigeant, en instaurant des conditions de performances plus strictes, mais aussi la notion de confort, jusque-là inexistante. 

Tandis que le Pinel classique commencera à perdre de sa superbe dès 2023, la nouvelle mouture permettra de bénéficier d’une réduction d’impôt à taux plein. Aussi, la différence réside également dans la date d’acquisition du bien. Si vous achetez un logement avant le 31 décembre 2022, vous pourrez profiter du dispositif Pinel classique à taux plein. Passé cette date, les avantages baisseront si vous ne pouvez vous conformer aux critères du Pinel Plus.