LMNP ou Loueur en Meublé Non Professionnel : En quoi cela consiste-t-il ?

Qu’est-ce que le LMNP ? 

LMNP  (Loueur en Meublé Non Professionnel) est un statut fiscal qui encadre la location de logements meublés non professionnels. Il permet au propriétaire de louer un logement ou une chambre meublée à un tiers, et de bénéficier ainsi d’avantages fiscaux très intéressants. 

Toutefois, pour y prétendre, vous devrez respecter un certain nombre d’obligations que voici. 

Qui peut prétendre à ce statut ? 

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel est accessible à tous les contribuables Français, sous certaines conditions : 

• Il faut être propriétaire du logement loué 
• Il faut que l’ensemble des loyers annuellement perçus n’excèdent pas 23 000 € TTC, ou qu’ils représentent moins de 50 % du revenu global de votre foyer fiscal, 
• Il ne faut pas être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) en tant que Loueur de Meublés Professionnels (LMP). 

Le statut de Loueur de Meublé Professionnel (LMP), est le deuxième statut par le biais duquel vous pouvez réaliser votre investissement locatif meublé. Ce statut s’applique de plein droit dès lors que vos recettes annuelles sont supérieures à 23 000 € TTC et qu’elles représentent plus de la moitié du revenu global de votre foyer fiscal. 

Quelles sont les obligations à respecter ? 

Plusieurs formalités administratives devrons être effectuées afin que vous puissiez obtenir le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel : 

• Vous inscrire auprès d’un Centre de Formalité des Entreprises (CFE) en vous adressant au Greffe du Tribunal de Commerce dont dépend votre bien 
• Remplir le formulaire de « Déclaration de début d’activité – Personne physique exerçant une activité non salariée indépendante », Cerfa n°11921*05, et le retourner au Greffe du Tribunal de Commerce, vous permettant ainsi d’obtenir votre immatriculation et votre numéro SIRET, essentiels à votre activité de LMNP. 
• Dès que le Service des Impôts des Entreprises (SIE) prendra votre contact par la suite, il vous faudra remplir le formulaire n°1 447, inhérent à la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE), qui représente une taxe annuelle dont vous serez redevable au regard de votre nouveau statut. 

Attention, vous avez 15 jours à compter de la date de signature du bail de location pour procéder à la déclaration de votre statut LMNP. 

Où et dans quoi investir ? 

Le statut de LMNP n’impose pas de zones où investir pour en bénéficier, à la différence d’autres dispositif de défiscalisation, tel que le dispositif Pinel par exemple. 

Vous êtes donc libre d’investir où bon vous semble, sans contrainte de lieu. Mais dans quoi investir ? À partir de là, vous avez le choix entre deux catégories de biens : 

•  Un logement classique : ce peut être un bien loué sous le statut de meublé (Appartement ou maison). Dans ce cas, vous devrez en assumer la gérance (ou la déléguer à un professionnel) et assurer l’entretien des équipements. 
• Un logement en résidence de services : ce peut être dans une résidence étudiante, senior, d’affaires ou encore de tourisme. Ce type d’établissement a pour avantage d'offrir des services à ses locataires, et la gérance est assurée par le gestionnaire de la résidence, à qui vous louez le logement par le biais d’un bail commercial (plus long et sécurisant qu’un bail d’habitation). 

Pour être éligible au statut de LMNP, le bien devra mettre à disposition le nécessaire pour que le locataire puisse y vivre, manger et dormir convenablement. Pour ce faire, une liste de meubles et accessoires a été fixée par le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015, à savoir :  

• Literie avec couette ou couverture 
• Volets ou rideaux dans les chambres 
• Plaque de cuisson 
• Four ou four à micro-ondes 
• Réfrigérateur 
• Congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur d’une température maximale de -6° 
• Vaisselle en quantité suffisante pour que les occupants puissent prendre les repas 
• Ustensiles de cuisine 
• Table 
• Sièges 
• Étagères de rangement 
• Luminaires 
• Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur s’il y a de la moquette, balai et serpillière pour du carrelage…) 

Attention, le non-respect de cette liste peut amener le juge à requalifier votre logement meublé en logement nu, entrainant de fait la restitution des avantages fiscaux octroyés par le statut LMNP. 

Les résidences de services sont plébiscitées dans ce type d’investissement car ils possèdent bien souvent tous les services nécessaires pour qu’un logement soit catégorisé « meublé », à savoir : 

• Le service pour le petit-déjeuner, 
• Le service pour le nettoyage des locaux 
• Le service de fourniture du linge de maison 
• Le service de réception de la clientèle. 

De plus, cela permet également de coupler les avantages fiscaux du statut de LMNP avec le dispositif de défiscalisation Censi-Bouvard, qui porte sur les résidences de services et qui doit prendre fin le 31 décembre 2021. 

Quid de la location d’une chambre meublée ? 

Vous disposez d’une chambre inoccupée dans votre logement et vous souhaitez la mettre en location pour en tirer un complément de revenus ?  

Sachez que vous pouvez tout à fait bénéficier du statut de Loueur de Meublé non Professionnel pour défiscaliser une partie de vos revenus. 

De plus, vous pourrez également bénéficier de l’exonération de la Cotisation Foncière des Entreprises qui s’applique dès lors que le montant total des recettes n’excède pas 5 000 €. 

Quel régime fiscal ? 

Les recettes issues de la location de votre logement meublé sont considérées comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), et vous aurez le choix entre deux régimes d’imposition, si les revenus générés sont inférieurs à 72 600 € : 

Le régime du Micro-BIC

Peut s’appliquer lorsque les revenus sont inférieurs à 72 600 €. Dans ce cas de figure, les charges ne seront pas déductibles, mais un abattement de 50 % sur les revenus locatifs s’appliquera. 

Le régime réel

Lui, s’impose de plein droit lorsque les recettes excèdent 72 600 €, ne propose pas d’abattement, mais la possibilité de déduire les charges réelles du logement, à savoir : 

• Les intérêts d’emprunt 
• Les frais de notaire 
• La taxe foncière 
• La Cotisation Foncière des Entreprises 
• Les frais d’agence pour la mise en location et la rédaction du bail 
• Les assurances (emprunteur, propriétaire non-occupant, loyers impayés) 
• Les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration du logement 
• L’amortissement du bien et des travaux  
• Les charges de copropriété 

Que vous optiez pour l’un ou l’autre, ces régimes sont très intéressants et permettent de réduire significativement le montant de l' impôt. 

Quels sont les avantages du statut LMNP ? 

Avant d’aborder les avantages propres au statut de Loueur en Meublé Non Professionnel, nous vous rappelons les avantages liés à l’investissement dans l’immobilier, neuf notamment : 

• Générer un complément de revenus 
• Constituer votre patrimoine 
• Préparer votre retraite 
• Ou encore protéger votre famille 

N’hésitez pas à consulter notre article entièrement dédié aux avantages de l’investissement dans l’immobilier neuf. 

Passons maintenant aux multiples avantages du statut de LMNP : 

• Un taux de rentabilité plus élevé qu’une location classique 
• Il n’est pas contraint par des zones, à la différence d’autres dispositifs de défiscalisation 
• Des avantages fiscaux très intéressants permettant de réduire le montant de votre impôt, 
• L’amortissement de votre bien sur le long terme,  
• La déduction des charges lorsque vous optez pour le régime réel 
• La récupération de la TVA à 20% sur certains biens neufs 
• La possibilité d’allier les avantages fiscaux du statut de LMNP et la défiscalisation Censi-Bouvard, jusqu’au 31 décembre 2021. 
• La simplicité de gestion si vous optez pour un LMNP en résidence de services 

Quels sont les contraintes du statut LMNP ? 

Il y a toujours des risques en matière d’investissement. Ce peut être la vacance, la dégradation du logement ou encore des impayés. Mais il existe également des contraintes liées au statut de Loueur en Meublé Non Professionnel qui, pour certains, ne seront pas les mêmes en fonction du bien dans lequel vous choisissez d’investir : 

• Logement classique  
• Un turn-over plus important qu’en location nue en raison de la durée plus courte des baux : 1 an renouvelable pour un bail meublé classique, 9 mois non renouvelable pour un bail meublé étudiant et de 1 à 10 mois pour un bail mobilité. 
• L’achat et le remplacement des équipements obligatoires au logement 
• Les démarches administratives plus fastidieuses que pour la location d’un logement nu. 
• Logement en résidence de services 
• Le bien ne pourra pas être habité par le propriétaire 
• La nécessité d’avoir un gestionnaire fiable, car c’est lui qui s’occupera de tout 
• Les contraintes liées au bail commercial, et notamment le droit au renouvellement du bail. 

Quid de la revente du logement ? 

Vous pourrez bien évidemment revendre votre bien en LMNP, notamment par le biais de professionnels spécialisés dans ce type de transaction. 

Le statut de LMNP permet d’obtenir une plus-value intéressante car celle-ci sera basée sur le prix d’achat du logement, et ne tiendra pas compte de l’amortissement du logement réalisé. 

Quant à la plus-value, elle bénéficiera d’un abattement à partir de la 5ème année de détention du logement. Cela signifie qu’elle ne sera plus taxée à compter de la 22ème année de détention.  

En outre, c’est le régime de taxation classique des plus-values immobilières qui s’appliquera.